EGEMAR & CLAUSEN > EC-nyt > Beslutning om altaner i en ejerforening..

Beslutning om altaner i en ejerforening..

Revideret januar 2016.

At få en altan er fra nogle politikeres side populistisk blev kaldt for noget, alle skal have ret til. Gamle dage er slut og dermed langhårede arkitekters religiøse modstand imod at ændre “sjælen” i ejendommene ved at klistre rædselsfulde altaner på facaderne.

Kommunerne blander sig dog stadig og nægter mange at få altan, fordi nogle arkitekter som smagsdommere i kommunen mener, at de er klogere end flertallet af beboere. Beboerne kan forstå indblandingen, hvor argumenterne drejer sig om saglige og målbare facts, såsom f.eks. at altanerne ikke kan sættes på forsvarligt, eller at altanerne vil betyde krænkelse af naboers rettigheder. Forståelsen er mindre, når det er arkitekternes bekymring for et arkitektonisk yndigt gesimsbånd o.lign. der forhindrer, at altandrømmen kan realiseres.altan1-reg

Hvis mulighederne er der hos kommunen, er der alle de foreningsretlige spørgsmål.

I de fleste vedtægter for ejerforeninger er der imidlertid hjemmel til at lave forandringer og forbedringer, selv om de for nogle kan komme som en overraskelse.

“Hvis jeg havde vidst, at der kom en altan hos min overboer, ville jeg aldrig have købt lejligheden”. Som hovedregel vil en ejer ikke have vetoret. Vedtægterne vil normalt fordre, at beslutningen skal træffes af et kvalificeret flertal. Det vil stå udtrykkeligt i de fleste vedtægter. Alle vedtægter indeholder imidlertid en uskreven regel om, at beslutningen skal være rimelig.

Nye altaner i en ejerforening er normalt en individuel anskaffelse og betales af den enkelte ejer. Altanprojektet kan, hvis alle får altaner, indkøbes fælles gennem ejerforeningen, og hvis alle får altaner, kan altanerne finansieres gennem foreningen via et fælleslån.Altan2-reg

Et væsentligt princip er, at flertallet, der gerne vil have altaner, ikke kan tvinge mindretallet eller for den sags skyld en enkelt ejer, der ikke vil have altan, til at påtage sig forpligtigelser eller en risiko herfor – ej heller som indirekte deltager i et fælleslån.

I den “rene udgave”, hvor altanprojektet gennemføres som et individuelt køb med individuel finansiering, har foreningen intet økonomisk mellemværende i projektet. Ejerne – eller en til lejligheden stiftet forening/gruppe – skal lave en særskilt aftale med entreprenøren om at levere og afregne direkte med de deltagende ejere. Denne løsning er for foreningen den mest simple.

Hvis altanerne skal være et fællesrojekt, bliver foreningen part i aftalen med entreprenøren og finansiering vil skulle foregå via foreningen. Det er her vigtigt, at økonomien og pengene fra de deltagende ejere holdes adskilt fra foreningens økonomi. Da foreningen påtager sig en forpligtelse over for entreprenøren, skal foreningen 100 % dække sig af mod ejerne, som skal have altanerne. Der skal laves skriftlige aftaler mellem foreningen og de købende ejere. Aftalen skal sikre foreningen økonomisk, og det skal derfor fremgå klart af aftalen, at evt. uforudsete ekstra omkostninger skal betales af de ejere, der køber altaner.

Der bør også i vedtægterne laves aftaler om fremtidig vedligehold af de nye altaner, så det kommer til at ligge fast, at dem, der får altaner, alene skal betale for altanerne, herunder fremtidig vedligeholdelse.

Hvis ejerforeningen skal være bygherre, kan sagen gennemføres både med individuel finansiering, hvor ejerne indbetaler ved start af projektet eller med fælles finansiering via fælleslån.

Ved fælleslån etableres en byggekredit, og udgifterne betales herfra, og når byggesagen er færdig, opgøres de enkelte ejeres betaling, og der etableres et fællelån, som indfrier byggekreditten. Ejere, der får altan, tager herefter hver sin andel af fælleslånet, medmindre den enkelte ejer vælger at indfri kontant.

altan3-regDer er domstolspraksis for, at et flertal ikke kan tvinge en ejer til at betale en altan kontant. Det må anses for tvivlsomt, om en ejer kan tvinges til at deltage i et fælleslån.

Hermed også sagt at mindre grelle eksempler end dem, der er nævnt ovenfor, kan give anledning til, at en domstol når frem til, at et flertal er gået over stregen.

En domstol vil formentlig i videre omfang end i andelsboligforeninger tilsidesætte en vedtagelse, hvor en ejer skal betale for en altan, som ejer ikke har ønske om at få.

Altaner betyder skygge, og der vil også her være en grænse for, hvor meget en domstol vil finde, at det er rimeligt, at en beboer skal finde sig i. Som regel vil kommunerne dog nægte byggetilladelse, hvis altanerne efter deres opfattelse betyder for store gener for nogle beboere, og hvis kommunen har givet tilladelse, vil det nok kræve en temmelig dygtig advokat at få domstolene til at skønne anderledes. Dygtige advokater findes, så enhver altansag kan også på dette punkt blive en udfordring, der indebærer trusler om retssag.

At foreningen skal betale for altaner kan både være upopulært blandt dem, der ikke kan få altaner og blandt dem, der gerne vil have altaner. De sidstnævnte har måske en opsparing eller mulighed for at låne rentefrit af forældre, og vil derfor gerne have lov til at betale kontant. De er ikke interesseret i at betale renter – eller afdrag for den sags skyld.

Beslutningen om altaner bør gå ud på, at foreningen “kun” giver tilladelse til altaner, men at altanerne 100 % købes af dem, der ønsker at få altan. Hvis der skal laves fælleslån i sager, hvor ikke alle ejere kan få altan, skal der laves vedtægtsændringer med en aftale, hvor ejere uden altanmulighed undgår forpligtigelser eller risiko for sådanne i anledning af altansagen.

Egemar og Clausen har gennemført mange altansager, både i andelsbolig- og ejerforeninger. Selv om der er mange udfordringer, har vi endnu ikke oplevet tilfælde, hvor generalforsamlinger har valgt andre løsninger end dem, vi ville anbefale, og vi har derfor heller ikke oplevet tilfælde, hvor en domstol har tilsidesat en generalforsamlings vedtagelse.

Altaner er lige som forskellige som biler. Pris, størrelse, udseende, kvalitet, materialer, udstyr osv. skal afklares. Beboernes forventninger til altanen bør afklares; nogle gange kan altandrømmen ikke tåle dagligdagens lys.

Hermed er afslutningsvis sagt, at juraen er kompliceret, men aldrig mere kompliceret end, at den kan løses med sund fornuft. Beboerne bør have mest fokus på at beslutte, hvilken altan, der vil kunne leve op til drømmene.