EGEMAR & CLAUSEN > Generelle spørgsmål AB

Kategori: Generelle spørgsmål AB

Forsikringsordbog

FORSIKRINGSORDBOG

Find forklaringer på forsikringstermer her.

Hvad betyder selvrisiko? Hvad er en friskade? Hvad er anciennitet? Vi har samlet en række ord med en tilhørende forklaring.​

 

A

Affektionsværdi

En værdi, der alene baseres på følelser og minder. Affektionsværdi kan ikke prissættes og dermed ikke forsikres. Eksempler på affektionsværdi er ting, som du har arvet, fotoalbums eller “kunstværker”, dine børn har lavet.
All risk-forsikring

Ved en all risk-forsikring forstås en forsikring, der dækker alle skadeårsager, medmindre skadeårsagen er direkte undtaget i vilkårene. Et eksempel på en “all-risk” forsikring er kaskoforsikring til biler.

Anciennitet

Anciennitet er den kørselserfaring, du har opnået og den tid du har haft en bilforsikring.

Ansvarsforsikring

En ansvarsforsikring dækker i de tilfælde, hvor forsikringstager pådrager sig et juridisk erstatningsansvar for skader på andre personer eller ting.

Ansvarsforsikringen er lovpligtig, hvis du ejer en bil, knallert, motorcykel, hest eller hunde.

 

Arbejdsobjektet

Ved arbejdsobjektet forstås den bygning (herunder tilbygning), der er under nyopførelse, samt den del af huset, der er under ombygning.

B

Begunstigede

Begunstigede er betegnelsen for den eller de personer, som forsikringstageren har forudbestemt til at overtage dennes rettigheder ved dennes død. Hvis du er gift, er din ægtefælle automatisk din begunstigede, medmindre du vælger noget andet.

Begunstigede bruges typisk til at modtage forsikringsydelsen ved livsforsikring og ulykkesforsikring.

Bilforsikring

Hvis du har en bil, skal du have en bilforsikring. I Danmark er det lovpligtigt som minimum at have en ansvarsforsikring, når man ejer en indregistreret bil med nummerplader. Ansvarsforsikringen dækker de skader, som du som bilist måtte forvolde på andre personer, dyr eller ting.

Blødt tag

Tagbelægning der er lavet af strå, rør, tang eller sedum (forskellige mos-typer).

Brand

Ved brand (ildsvåde) forstås løssluppen og flammedannende ild, der kan brede sig ved egen kraft og som har et større omfang. En svideplet efter en cigaretglød er fx ikke brand.

Bygning

En bygning er defineret som en genstand, der har tag, vægge og er på støbt fundament. Er det ikke på støbt fundament, er det at betragte som værende et haveanlæg.

D

Dobbeltforsikring

Med dobbeltforsikring menes, at en genstand/interesse er forsikret mod samme fare hos flere selskaber. Det kan betyde, at du betaler flere selskaber for den samme dækning, men hvis skaden skulle ske, er det kun den sidst etablerede forsikring, som rent faktisk udbetaler erstatningen. Du risikerer altså at betale for noget, som ikke giver dig nogen værdi.

Personforsikringer er dog undtaget denne regel; Du kan godt vælge at have flere ulykkesforsikringer på dig selv, fx i flere selskaber, hvilket giver dig ret til erstatning fra alle forsikringerne.

Du kan typisk ikke dobbeltforsikre din bil, da forsikringen til dels styres af indregistreringen hos SKAT.

Dækning

Dækning er et andet begreb for at være forsikret, og betyder, at en risiko bliver overtaget af et forsikringsselskab. Har du fx en bilforsikring hos os, dækker vi dit erstatningsansvar, hvis du påkører en anden bil.

Dækningsberettiget sygdom

Se den fulde liste over hvilke sygdomme vi dækker for henholdsvis børn og voksne i vilkårene for Personforsikring.

 

Dækningsberettiget ulykke

Se “Ulykke” under U længere nede.

E

Eksplosion

Eksplosion er en momentant forløbende kemisk proces, ved hvilken der udvikles stærk varme og indtræffer en voldsom rumfangsforøgelse af reagerende stoffer.

Ekstraudgifter

Ekstraudgifter er rimelige udgifter, du har efter en dækket forsikringsskade. Hvis det var udgifter, du ville have haft uanset skaden, er der ikke tale om en ekstraudgift. For eksempel opvarmning i vinterhalvåret.

El-skade

Ved el-skade forstås skade på de elektriske ledere eller komponenter, der opstår pga. kortslutning (en utilsigtet forbindelse i et elektrisk kredsløb), induktion (tordenvejr), overspænding (fejl i elforsyningen) eller lignende.

F

Farlig sport

Farlig sport er fx:

  • Boksning, karate og andre kampsportsgrene
  • Elastikspring, paraglidning (faldskærm efter båd), hanggliding (drage- eller sejlflyvning), faldskærmsudspring og svæveflyvning
  • Jetski og vandscooter
  • Dykning med anvendelse af dykker- eller frømandsudstyr
  • Træning eller deltagelse i enhver form for motorløb, cykelløb eller hestevæddeløb.

 

Fast bygningstilbehør

Ved fast bygningstilbehør forstås fx faste el-, gas- og vandinstallationer, hovedtavler, kraftinstallationer, lysinstallationer, grundvandspumper, faste ventilationsanlæg, elevatorer, fastmonterede anlæg til brand-, vandskade-, og tyverisikring af bygninger og indendørs svømmebassiner, mobile køkkenelementer og fastmonterede udekøkkener.

Det inkluderer også tæpper, hvis de er limet fast til underlaget eller hvis de er lagt på et underlag, der ikke kan betragtes som færdigt gulv. Med færdigt gulv menes parketgulv eller et andet gulv, der ikke behøver et tæppe eller anden belægning for at kunne fungere som færdigt gulv.

Herunder hører også hårde hvidevarer samt varme-/energianlæg, såsom jordvarmeanlæg, fastmonteret solcelle-, solvarme- og varmepumpeanlæg.

Fastpris

Har du fastpris (trin 18) på din bilforsikring, er der som udgangspunkt intet fald i trin ved en enkelt skade. Det betyder, at prisen på din forsikring ikke stiger.

Forsikringsbevis

Et forsikringsbevis blev tidligere benyttet ifm. indregistrering af motorkøretøjer, men er ikke længere nødvendigt. Dog bruges forsikringsbeviset stadig ifm. knallerter uden registreringsnummer, da knallertejeren skal have en kopi af kvitteringen, for at der er betalt forsikring.

Forsikringsstedet

Forsikringsstedet er den/de bygning(er), der ligger på den adresse, der er anført på policen, som oftest din adresse.

Forsikringssum

Forsikringssummen er den maksimale sum, du kan få udbetalt i erstatning ved en skade. Du vælger selv din forsikringssum på henholdsvis din indbo,- ulykkes- og livsforsikring hos os; indbosummen, varigt mén-summen og dødsfaldssummen.

 

Forsikringstager

Forsikringstager er den person, der har indgået forsikringsaftalen for sig selv eller andre.

Som forsikringstager kan du fx livsforsikre dig selv, og samtidig være den forsikrede. Du kan også være forsikringstager på andres forsikringer, fx dine børns eller på en krydslivsforsikring hvor forsikrede, fx din samlevende, er en anden person.

Forsikringsvilkår

Forsikringsvilkår er de bestemmelser, der gælder for den pågældende forsikring. I forsikringsvilkårene finder du dine, forsikringsselskabets og eventuelle andre sikredes rettigheder og pligter.

Forsikringsvilkårene er bindende for begge parter.

Friskade

Friskade sikrer, at du ikke bliver opkrævet selvrisiko og ikke falder i trin ved fx brand, tyveri og kortslutning på din bil.

 

Fuldmagt

Vi skal bruge en fuldmagt, hvis vi skal kunne tale med andre end forsikringstageren om dennes forsikringer.

Som forsikringsselskab er vi pålagt en række juridiske krav, bl.a. at vi ikke må udtale os til andre end forsikringstager. Det sikrer, at ingen kan misbruge dit navn og CPR-nummer, hvis de henvender sig til os uden din accept.

G

Glas

Med “glas” mener vi glas – eller erstatningsmateriale herfor – der er monteret som en bygningsdel på den blivende plads, fx vinduer, fastmonterede spejle, glaskeramiske kogeplader, ovnglas og døre til brusekabiner.

Glas- og kummedækning

Dækker brud på vinduer, håndvaske, wc-kummer, glaskeramiske kogeplader og glaslåger i ovne.
Punkterede termoruder er ikke dækkede, fordi de kun er utætte i samlingerne.

Grønt kort

Grønt kort er bevis for, at dit køretøj er lovpligtigt ansvarsforsikret. Det benyttes til kørsel i udlandet, særligt i Østeuropa.

 

H

Helbredserklæring

For at kunne give dig den bedst mulige forsikringsdækning til den rette pris, er det nødvendigt, at du udfylder en helbredserklæring for henholdsvis en Børneforsikring, en Voksenforsikring, og en Livsforsikring, så detaljeret som muligt.

 

Hundeansvarsforsikring

Hundeansvarsforsikringen er en lovpligtig forsikring, som dækker dit ansvar som hundeejer eller besidder (fx hundelufter), hvis din hund forvolder skade på andre mennesker, dyr eller ting.

 

Husforsikring

En husforsikring dækker skader på huset forårsaget af brand, storm, vand m.m. Forsikringen omfatter også en husejeransvarsforsikring og en retshjælpsforsikring. Hos os hedder den husforsikringen, men den kan også hedde villaforsikring, parcelhusforsikring, ejendomsforsikring eller bygningskaskoforsikring.

 

Husstand

Ved husstand forstås den forsikredes ægtefælle/samlever, børn, plejebørn, og de personer, der er gift med/lever i fast parforhold med dine hjemmeboende børn på din adresse. Fastboende hushjælp betragtes ligeledes som en del af husstanden.

For at være omfattet af indboforsikringen skal de pågældende personer være tilmeldt Folkeregisteret på forsikringstagerens adresse i Danmark.
Bofællesskab bestående af max 2 personer sidestilles med fast parforhold. Endvidere er delebørn, aflastningsbørn, udvekslingsstudenter, der bor hos forsikrede, samt ægtefæller/samlever der bor på plejehjem, omfattet af forsikringen.

Udeboende børn under 21 år, der bor alene, er også omfattet. Det er dog en betingelse for at være dækket af forsikringen, at de pågældende personer hverken lever i et fast parforhold eller har fastboende børn hos sig.

Hobbydrivhuse

Med hobbydrivhuse, orangerier og glaspavilloner mener vi en konstruktion primært af glas, som ikke har isolation eller faste varmeinstallationer. De skal være opført på muret/støbt fundament eller på pæle af beton eller jern og i øvrigt efter fabrikantens anvisninger.

Hovedforfald

Forsikringer har hovedforfald én gang om året og hovedforfaldsdatoen er den dato, hvor forsikringen fornyes. Hvis du har årsbetaling på din forsikring, er hovedforfaldsdatoen og betalingsdatoen den samme.

Hærværk

Ved hærværk forstås skade forårsaget med vilje og i ondsindet hensigt af personer uden lovlig adgang til forsikringsstedet.

I

Indbosum

Indbosummen er værdien på alle husstandens ejendele og skal mindst svare til den samlede værdi, ellers risikerer du kun at få delvis erstatning.

Indbrudstyveri

Ved indbrudstyveri forstås tyveri fra en forsvarligt aflåst bygning eller lokale.

K

Kaskoforsikring

Kaskoforsikring er det samme som karosseri-forsikring, og kan fås til bil, knallert, campingvogn, hus mv. Kaskoforsikringen dækker de skader, som sker på selve den forsikrede genstand, fx skader på din bil.

 

Klasse RØD

Klasse RØD er en Forsikring & Pension-registreret sikringsenhed, der udviser så stor modstand mod indbrudsforsøg, at den kan antages at være sikker ved gennembrydnings- og oplukningsforsøg.

L

Lynnedslag

Lynnedslag foreligger, når der på forsikringsstedet kan påvises skade på bygningsdel eller løsøre, der er en direkte følge af elektrisk varme- eller kraftpåvirkning ifm. lynstrømmens afledning til jord.

M

Mén

Mén er en alvorlig, varig skade, forårsaget af en ulykke eller sygdom. Méngraden vurderes på en skala fra 1-100 %, og er med til at bestemme størrelsen på din erstatning.

 

Méngrad

Se “mén” ovenfor.

N

Normalt afløb

Ved normalt afløb forstås, at vand uhindret kan få afløb igennem de sædvanlige rør, kanaler og lignende.

Nyværdi

Nyværdi referer til genanskaffelsesprisen umiddelbart før skadetidspunktet for en ny genstand magen til det beskadige eller stjålne.

Nærmeste pårørende

I juridisk forstand er dine nærmeste pårørende (prioriteret rækkefølge):

  • Ægtefælle eller registreret partner
  • Samlever*
  • Børn og børnebørn
  • Arvinger ifølge testamente
  • Arvinger ifølge loven: Dine forældre, søskende, nevøer og niecer, bedsteforældre samt forældres søskende.

*Man er samlever i juridisk forstand, hvis 1) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og venter/har/har haft barn med afdøde eller 2) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og levede sammen med afdøde i et ægteskabslignende forhold på den fælles bopæl de sidste to år før dødsfaldet.

O

Ombygning

Ombygning defineres ved, at der gøres indgreb i bestående gulv-, væg-, tag- eller loftskonstruktioner, eller at risikoen på anden måde ændres ved fx indgreb i bærende konstruktioner eller ændring af disses principper ved at lave ny tagbelægning med undertag, bygge nye kviste, erstatte trægulve med beton osv. og totalrenovering af køkken og badeværelser.

Udskiftning af vinduer og døre er ikke at definere som ombygning, medmindre væg-/murkonstruktionen omkring rammerne ændres ved fx at sætte et større vindue i.

P

Pludselig skade/hændelse

Ved pludselig skade/hændelse forstår vi en hændelse, der sker uventet og hvor både årsagen og virkningen indfinder sig inden for meget kort tid.

Pludselig tilsodning

Tilsodningen skal være øjeblikkelig og uventet, hvilket betyder, at årsagen til tilsodningen skal være sket på et bestemt tidspunkt og ikke løbende over et tidsrum.

Professionel sport

Ved professionel sport forstås sport, som udøves mod betaling. En person betragtes som professionel, når denne udelukkende lever af sin sport eller kontraktligt er lønnet.

Ift. personforsikringer definerer vi det som professionel sport, hvis du tjener 50.000 kroner før skat (løn eller sponsorater).

Præmie

Præmie er et gammelt forsikringsnavn for den pris, du skal betale for en forsikring.

R

Restance

Restance betyder at være bagud med betalingerne på en police.

Rødt kort

Det røde kort – eller SOS-kortet – udstedes, dokumenterer at dit køretøj har en kaskoforsikring. Det bruges især ved kørsel i udlandet.

 

Rørstrækning

Med rørstrækning menes rør mellem brønde, rør mellem bygning og brønd, eller rør fra afgrening til brønd eller bygning.

Råd

Råd forstås som skader på træ, der er forårsaget af svampe og/eller bakterier og hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en langsomt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

S

Sanitet

Ved sanitet forstås håndvaske, wc-kummer, fod-/badekar, bideter og cisterner.

Selvrisiko

Selvrisiko er den første del af en erstatning på en skade, og den del, som du selv skal betale. På visse forsikringer vælger du selv selvrisikoens størrelse.

Simpelt tyveri

Ved simpelt tyveri forstås tyveri uden for bygninger eller fra en uaflåst bygning eller lokale. Det er fx simpelt tyveri, hvis en tyv stjæler din mobiltelefon på toget.

Skadesforsikringsafgift

Skadesforsikringsafgiften erstattede 1. januar 2013 stempelafgiften. Stempelafgiften var en engangsafgift, som alle forsikringskunder betalte, når de oprettede, ændrede eller flyttede deres forsikringer.

Den nye skadeforsikringsafgift er en afgift på 1,1% af den samlede forsikringspris, som opkræves sammen med betalingen.

Der betales ikke skadeforsikringsafgift på livsforsikringer.

Skjulte rør og kabler

Skjulte gas-, olie-, vand-, varme-, og afløbsinstallationer, samt el-varmekabler som findes i de forsikrede bygninger. Dette gælder også beholdere, som er under 10 år gamle.

Ved ‘skjulte’ forstås at de er skjult i vægge, mure, skunkrum, krybekældre, krybeloft, under gulv, indstøbt i gulve eller i permanent lukkede rum. Isolering alene, uanset isoleringstype, medfører ikke at installationer og el-varmekabler er skjulte.

Vandinstallationer tilsluttet indbyggede hårde hvidevarer, og som befinder sig bag installationen, bliver også betragtet som skjulte.

Skybrud

Forsikringerne dækker typisk voldsomt skybrud, som giver en så stor nedbørsmængde, at vandet ikke kan få normalt afløb gennem i øvrigt utilstoppede og korrekt dimensionerede afløbssystemer.

Skybrud defineres ved, at der falder mindst 15 millimeter nedbør på 30 minutter eller 40 millimeter på et døgn.

 

Stempelafgift

Stempelafgiften blev erstattet af skadesforsikringsafgiften den 1. januar 2013. Læs mere under “skadesforsikringsafgift” længere oppe.

Stormflodsafgift

Afgift, som dækker udgifterne uden for forsikringens normale dækning i tilfælde af stormflod.

 

Stikledninger

Med stikledninger mener vi:

  • Ledninger, kabler og rør i jorden og i luften til vand-, varme-, gas-, olie-, afløb-, el-, tv-, og teleinstallationer til de forsikrede bygninger.
  • Den del af fællesledninger, som du selv er ansvarlig for at vedligeholde.
  • Stikledninger fra bygninger til hovedledning og mellem de forsikrede bygninger.
  • Nedgravende rør der løber til de forsikrede bygninger fra svømmebassin, spa- og boblebade.

Storm

Ved storm, herunder skypumper, forstås vindstyrke/vindstød på mindst 17,2 meter pr. sekund.

 

Sundhedskort

Der findes to typer sundhedskort i Danmark, det gule og det blå. Det gule sygesikringskort giver dig dækning fra staten til læge og hospitalshjælp, hvis du rammes af sygdom i Danmark, eller hvis du bliver syg under en rejse i Grønland eller Færøerne.

Det blå sundhedskort gælder derimod hvis du bliver syg under en rejse i EU, Norge, Island, Liechtenstein eller Schweiz.

 

Svamp

Svamp forstås som skader på træ, der er forårsaget af træødelæggende svampe, hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en hurtigt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

T

Tilfældigt svigtende varmeforsyning

Tilfældigt svigtende varmeforsyning foreligger, når varmeforsyningen svigter på grund af omstændigheder, som du ikke har haft indflydelse på. Det betragtes ikke som tilfældigt svigtende varmeforsyning, hvis årsagen fx er manglende oliebeholdning.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport udarbejdes efter Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer ved salg af ejendomme.

Tvist

Ved tvist forstås en uenighed af retslig karakter.

 

Tøbrud

Med voldsomt tøbrud mener vi, når mængden af nedbør eller smeltevand inden for et kort tidsrum er så stor, at de korrekt dimensionerede og renholdte afløbssystemer ikke kan nå at aflede vandet.

U

Uafdækkede rem-, spær- og bjælkeender

Med uafdækket menes, at der ikke er foretaget en afdækning direkte på de nævnte bygningsdele.

Udestuer

Med udestuer mener vi tilbygninger, som er fastgjort til beboelsesbygningen. Tilbygningen skal fremgå at BBR og skal være på støbt sokkel eller fundament. Hvis tilbygningen er godkendt af de offentlige myndigheder som beboelse, skal arealet indgå i boligarealet for at være omfattet.

Alle andre udestuer betragtes som “garage/udhuse” og skal indgå i arealet for disse for at være omfattet.

Ulykke

Ved en ulykke forstår vi en personskade, som er forårsaget af en pludselig hændelse.

Utilstrækkeligt opvarmede lokaler

Med dette menes et lokale, der ikke er opvarmet, og derfor fryser vandrør til, så de sprænges.

V

Varigt mén

Se “mén” længere oppe under M.

Varmt arbejde

Varmt arbejde defineres som tagdækning, vinkelslibning og metalforarbejdning (herunder også svejsning), jf. Dansk Brandteknisk Instituts ‘Brandteknisk Vejledning nr. 10’, samt vejledninger 10A (tagdækning) og 10B (metalforarbejdning).

Kilde: https://www.if.dk/privat/forsikringer/raad-og-tips/forsikringsordbog

Klager over støj fra virksomheder.

Hvis du mener, at en virksomhed støjer mere end tilladt, skal du rette henvendelse til Kommunen, som kan hjælpe med at undersøge, om virksomheden støjer mere end der er i orden.

Bor du i Københavns Kommune skal du sende din klage via dette link

 

Hvem skal underskrive regnskab og referat i en forening?

Medmindre der står andet i foreningens vedtægter, skal regnskabet underskrives af bestyrelsen. Det er bestyrelsen, der aflægger regnskabet over for generalforsamlingen, og regnskabet skal således være underskrevet før generalforsamlingens afholdelse. Medmindre andet følger af vedtægterne skal regnskabet være underskrevet, når det sendes ud til medlemmerne. Revisor skal naturligvis også have underskrevet. Dirigenten bør ligeledes underskrive uanset om dette er et udtrykkeligt krav i vedtægterne. Som minimum skal dirigentens underskrift være på enten det godkendte regnskab eller referatet af generalforsamlingen.

Referatet skal altid underskrives af dirigenten. Bestyrelsens påtegning på referatet skal alene ses som en bekræftelse på, at bestyrelsen er bekendt med de trufne beslutninger, som bestyrelsen er forpligtet til at effektuere. Det betyder ikke, at bestyrelsen har indflydelse på referatets indhold, hvis der er uenighed mellem dirigent og bestyrelse om det passerede. Det er naturligt, at referatet tillige underskrives af referenten, uanset om dette fremgår af vedtægten. Hvis der er uenighed mellem referenten og dirigenten om det passerede, er det dirigentens opfattelse, der er gældende.

Den valgte bestyrelses underskrift på referatet tjener som skrevet som kvittering for, at bestyrelsen ved, hvilke beslutninger, de skal arbejde for. Det betyder dog ikke, at man som bestyrelsesmedlem fritages for ansvar ved blot at gøre som et flertal på generalforsamlingen har bestemt. En beslutning kan vise sig at være ugyldig i forhold til vedtægterne eller ulovlig. Bestyrelsen vil så normalt være forpligtet til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling med henblik på at få den ugyldige/ulovlige beslutning omgjort.

 

Udlejning – fælder!

Juridisk rådgivning om udlejning

Før man som andelshaver beslutter sig til at leje sin lejlighed ud, i stedet for f.eks. at sælge lejligheden eller at lade denne stå tom, hvis man kun midlertidigt er bortrejst, skal man tænke sig godt om.

 

Der er mange fejl, man som andelshaver kan begå, hvis man lejer sin lejlighed ud.

 

Hvis du ønsker at leje din lejlighed ud, bør du overveje, om du skal have en advokat til at hjælpe dig med at udfylde lejekontrakt og i øvrigt hjælpe med administrationen, mens du er bortrejst.

 

Som administrator er jeg inhabil til at hjælpe andelshavere, hvis de beslutter sig til at udleje deres lejlighed.

 

For et gebyr på kr. 650 får du et paradigma til en lejekontrakt, som du selv skal udfylde. Adresse og dit navn og et par andre detaljer er dog forudfyldt.  Alle dokumenter fremsendes med e-mail. Selve lejekontrakten er et dokument mellem dig og din lejer. Lejekontrakten skal ikke godkendes af bestyrelsen.

 

Hvis du vil leje din lejlighed ud, skal du udfylde blanket. Du kan udfylde blanketten online. Se under fanen “Udlejning”.

 

 

Læs mere om fælder ved fremleje her: http://www.business.dk/bolig/private-udlejere-kommer-galt-af-sted

 

Diverse spørgsmål om udlejning……….

Jeg skal til at leje min lejlighed ud.

Jeg vil gerne lige spørge om jeg i lejekontrakten skal skrive at lejer selv skal stå for at holde terrassen pæn?
SVAR: JA DET BØR DU SKRIVE.
Jeg har vel ikke ret til at komme og se hvordan lejligheden ser ud, mens lejer bor her vel? skal lejer have alle nøgler til lejligheden, eller har jeg som udlejer ret til at have den?
SVAR: DU HAR IKKE RET TIL AT KOMME I LEJLIGHEDEN UDEN EFTER AFTALE ELLER EFTER VARSLING AF LEJEREN. REGLER FOR, HVORNÅR DU HAR RET TIL AT VARSLE, AT DU SKAL HAVE ADGANG FREMGÅR AF LEJELOVEN.
Og med hensyn til hvis lejer ikke overholder reglerne skal jeg så skrive noget i lejekontrakten om øjeblikkelig opsigelse, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU KAN SUPPLERE LEJELOVENS REGLER MED DINE EGNE REGLER. HVIS DER F.EKS. IKKE MÅ RYGES ELLER HOLDES HUSDYR I LEJLIGHEDEN, SKAL DETTE STÅ I KONTRAKTEN FOR AT DET ER MISLIGHOLDELSE, HVIS LEJER IKKE OVERHOLDER FORBUDENE.
Depositummet skal vel altid være 3 mdr. husleje af den leje jeg sætter den til?

SVAR: DET MAKSIMALE DEPOSITUM ER 3 MÅNEDERS LEJE. DET ER KLOGT AT KRÆVE DETTE. DU MÅ OGSÅ GODT KRÆVE 3 MÅNEDERS FORUDBETALT LEJE.
Skal jeg uddybe i kontrakten at depositummet bliver brugt til hvis noget skal laves efter lejen udløber, så de ikke kan kræve det fulde beløb tilbage, eller er det helt automatisk?

SVAR: DU BEDHØVER IKKE AT SKRIVE NOGET, MEN I VISSE TILFÆLDE KAN DET VÆRE KLOGT. HAR DU F.EKS. EN OVN, SOM DU SELV HAR PASSET PÅ AT RENSE HVER GANG, DU HAR BRUGT DEN, SÅ KAN DU GODT FORLANGE AT LEJER PASSER LIGE SÅ GODT PÅ OVNEN OG FOR AT TYDELIGGØRE DET KAN DU SKRIVE AT OVNEN VED LEJEMÅLETS BEGYNDELSE ER HELT REN, OG AT HVIS OVNEN IKKE ER HELT REN, NÅR LEJER FLYTTER, FRATRÆKKES DER I DEPOSITUM UDGIFT TIL RENGØRING.

Jeg er også lidt i tvivl om hvor vidt der skal uddybes i kontrakten om at lejligheden skal afleveres i samme stand som udleveret, og om lejer må lave ændringer som f. eks at male uden min tilladelse?

SVAR: DU KAN SKRIVE I LEJEKONTRAKTEN, AT DET ER DIG DER HAR VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTIGELSEN AF LEJLIGHEDEN, OG AT DER DERFOR IKKE UDEN DIT SAMTYKKE MÅ MALES I LEJLIGHEDEN. DU SKAL SÅ SAMTIDIG SKRIVE, HVAD DER STÅR PÅ INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSESKONTO.

 

GENERELT BØR DU LÆSE VEJLEDNINGEN TIL LEJEKONTRAKTEN GRUNDIGT IGENNEM, FØR DU KASTER DIG UD I AT UDFYLDE DENNE. DET ER IKKE NEMT AT VÆRE UDLEJER, OG DER ER MANGE FÆLDER, MAN KAN FALDE I

Hvor billigt må jeg sælge min andel.

Ved overdragelse af sin andelsbolig til et familiemedlem eller en person, man har interessesfære med, f.eks. en samlevende eller kompagnon, kan man frit sætte prisen lavere  end den lovlige maksimalpris, men man skal så være opmærksom på, at der kan være tale om en gave, således at der skal betales gaveafgift.

Ved handel med fast ejendom accepterer SKAT en prisansættelse, der svarer til den offentlige ejendomsvurdering +/-15%. Dette følger direkte af et cirkulære om værdiansættelse fra 1982.

Som andelshaver ejer man ikke sin egen bolig. Man ejer en andel af formuen i foreningen og dertil er knyttet en brugsret til en andelbolig. For andelsboliger gælder de samme regler derfor ikke. Sælges der ikke til den den pris, som maksimalt (lovligt) kan opnås, vil der være grundlag for SKAT til at nå frem til, at der er tale om en gave.

Man bør søge rådgivning hos egen advokat, eller man kan vælge at spørge SKAT inden overdragelsen. Det er muligt at få et bindende ligningssvar, hvor der bliver taget stilling til, om en overdragelsespris vil blive betragtet som en gave.

Der findes lovlige metoder til at man kan slippe for gaveafgifter ved f.eks. at en del af købesummen sker via et rente- og afdragsfrit gældsbrev, der så kan nedskrives af gavegiver ved årlige gaver, der holdes indenfor grænsen af afgiftsfri gaver. Dette kræver naturligvis at der udfærdiges et gældsbrev, ligesom det er klart, at gaverne skal gives hvert år, og gavegiver ikke på forhånd kan forpligte sig til at give disse.

 

Radiatorventiler, der har sat sig fast i løbet af sommeren.

 

 

 Se denne video om hvordan du nemt selv kan få din radiatorventil til at fungere igen. Du bør ikke selv kaste dig ud i at skifte pakdåse, medmindre du har prøvet det før eller har fingrene skruet rigtigt på. Du skal sørge for at tænde og slukke din radiatorventil en gang hver måned – også om sommeren. Ellers kan den “gro fast”, så det varme vand ikke kan komme ud i radiatoren. Hvis du ikke selv kan få din ventil til at fungere, skal du tilkalde en VVS-mand. Du skal selv betale udgiften hertil.

Hvor længe må jeg beholde min lejlighed, efter jeg har købt en ny via den interne venteliste?

Når man køber en lejlighed via den interne venteliste, er det en betingelse, at man sætter sin egen lejlighed til salg, som herefter sælges til andre andelshavere på den interne venteliste eller andre personer på den eksterne venteliste.

Når man køber en lejlighed via den interne venteliste, har man ikke ret til selv at anvise en køber til lejligheden.

Som andelshaver må man kun eje en andel, og når man har købt en lejlighed via den interne venteliste, har man pligt til inden for rimelig tid at sætte den gamle lejlighed til salg.

Det er i orden, at man har to andele i en overgangsperiode, f.eks. fordi man skal bruge nogen tid til at sætte den nye lejlighed i stand. Der skal måske også bruges nogen tid til at ordne den gamle lejlighed, før den er salgsklar.

Der kan således ikke sige noget helt præcist om, hvor længe man teoretisk kan beholde den gamle lejlighed, før den skal tilbydes andre på intern eller ekstern venteliste. Normalt vil man maksimalt have to måneder til at istandsætte ny lejlighed og en måned til at få mangler i gammel lejlighed ordnet. Tre måneder er derfor som udgangspunkt maksimal periode, hvor man kan eje to andele.

 

Må jeg have et CVR-nr. registreret på min adresse?

En bolig må ikke benyttes til erhverv, jf. § 7, stk. 2.

Forbuddet betyder ikke, at du er afskåret fra at have dit personlige firma registreret på adressen i form af et såkaldt CVR-nummer. Du kan f.eks. være forfatter.

Det afgørende er, at du ikke benytter lejligheden erhvervsmæssigt, f.eks.

  • har ansatte, der arbejder på adressen,
  • kunder, der kommer på besøg,
  • varer, der bliver distribueret fysisk fra lejligheden
  • osv.

 

 

 

Hvordan klager jeg over en håndværker, jeg er utilfreds med ?

Klag først til håndværkeren, du er utilfreds med!

Samtale fremmer forståelsen!

I de fleste tilfælde kan en henvendelse til en håndværker løse mange problemer.

Det kan ofte betale sig kun at klage mundtligt. Ofte løses sagen bedst, uden at der er noget på skrift.

Hvis du alligevel skal skrive en klage, så vær høflig, når du klager. Jo mere utilfreds du er, jo mere høflig bør din klage formuleres.

Eksempel: “Jeg fik den 23/12 besøg af XX, som virkede meget venlig, professionel og effektiv. Desværre kan jeg konstatere, at han at glemte at udføre halvdelen af den opgave, som var bestilt. Jeg talte med XX i mandags, og han erkendte, at han havde overset bagsiden af opgavesedlen. Han kunne desværre ikke komme den 5. januar om formiddagen, hvor jeg alligevel vil være hjemme, idet han skulle på barsel. Han kunne først komme  i uge 5, og det er alt for sent for mig. Jeg skriver nu, fordi jeg har brug for, at firmaet får ordnet opgaven hurtigt, og at der gives mig en kompensation i anledning af, at jeg skal tage fri fra arbejde en gang mere. Jeg vil ringe i morgen, så vi kan få sagen løst tilfredsstillende for firmaet og mig.”

Hvis du skriver uforskammet, får du måske afløb for din frustrationer, men du får næppe løst din sag særlig effektivt. Du vil møde modstand, hvis du skriver uforskammet.

Skal du klage til administrator/bestyrelse?

Hvis det er et arbejde, som foreningen skal betale for, er det naturligvis vigtigt, at foreningens bestyrelse evt. via administrator gøres opmærksom på sagen.

Hvis arbejdet er udført af en håndværker,som foreningen anbefaler eller kræver benyttet er det også udmærket, at du informerer administrator/bestyrelsen om sagen. Bestyrelsen vurderer 1-2 gange om året samarbejdet med håndværkere, og din sag kan være med til at støtte bestyrelsen i beslutning om fortsat samarbejde eller ej.

Kan administrator eller bestyrelse hjælpe dig i forhold til håndværkeren, som du er utilfreds med?

Hvis det ikke er et arbejde, der er udført for foreningens regning, er administrator og bestyrelse afskåret fra at hjælpe dig. Bestyrelsens opgave er at varetage den daglige ledelse af foreningen – ikke at varetage den enkelte andelshavers forhold til håndværkere. Hvis bestyrelsen bliver gjort bekendt med din sag, og der er tale om en håndværker, som foreningen anvender eller anbefaler eller kræver, at andelshavere anvender, kan din sag være medvirkende til, at der på et senere bestyrelsesmøde træffes beslutning om skærpede krav til den pågældende håndværker, eller at der indledes samarbejde med en anden håndværker.

Må jeg som udlænding eller umyndig købe?

Nedenstående er udvalgt citat fra www.boligejer.dk. Hvor der er anført ….. er der udeladelser, som er fundet irrelevante for købere til andele i foreningen.

Alle kan som udgangspunkt købe og eje boliger i Danmark. Dette er dog en sandhed med modifikationer, idet der er begrænsninger……

Bopælskravet ved køb af ejendom i Danmark

For både danskere og udlændinge, der ønsker at købe en fast ejendom i Danmark, gælder der et såkaldt bopælskrav. Bopælskravet indebærer, at for at kunne købe en fast ejendom i Danmark uden at skulle søge om tilladelse hos justitsministeren, skal man som udgangspunkt enten have fast bopæl i Danmark på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt 5 år. NB: Se dog undtagelsen for EU- og EØS-borgere nedenfor.

En tidligere bopælsperiode behøver ikke nødvendigvis at have været sammenhængende, men kan f.eks. godt have været delt op i en bopælsperiode på 2 år og senere en periode på 3 år. Midlertidige ophold grundet ferie, studieophold o.l. vil som hovedregel ikke kunne medregnes i perioden.

Ønsker en person, som ikke opfylder bopælskravet, at købe bolig i landet, kræves der tilladelse hertil fra Justitsministeren. Denne vil bl.a. kunne gives, såfremt personen har opholdstilladelse her i Danmark, eller personen f.eks. er nordisk statsborger og ønsker at flytte til Danmark. Bopælskravet administreres temmelig strengt og en potentiel køber, som blot har en midlertidig bopæl her i landet, opfylder som udgangspunkt ikke betingelserne.

Bopælskravet gælder således også for danskere, hvilket betyder, at danske statsborgere, der ikke bor her i landet, og som heller ikke tidligere har gjort det i mindst 5 år, også skal søge om tilladelse hos Justitsministeren.
Reglerne om bopælskrav gælder alle typer af ejendomme i Danmark.

EU- og EØS-borgeres ret til at købe helårsbolig – statsborgerskabskriteriet

Som en undtagelse til bopælskravet gælder særlige regler for borgere fra EU-lande og EØS-lande, som ønsker at arbejde i Danmark, eller som f.eks. er selvstændige erhvervsdrivende i EU eller EØS. Her gælder først og fremmest et krav om, at ejendommen skal være til brug for borgerens helårsbeboelse eller være en forudsætning for, at borgeren kan drive selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser i Danmark. Det betyder fx, at en svensker ikke kan købe sommerhus i Danmark.

For disse borgere er kriteriet udelukkende deres statsborgerskab. Er man således statsborger i et EU-land eller et EØS-land, kan man uden Justitsministeriets tilladelse købe fast ejendom i Danmark, hvis ejendommen skal tjene til helårsbolig for borgeren.

Årsagen hertil er, at Danmark som medlem af EU er forpligtet til ikke at hindre arbejdskraftens frie bevægelighed inden for fællesskabet. Det vil sige, at Danmark ikke må hindre andre EU- og EØS-borgere i at købe en fast helårsejendom i Danmark, da det samtidig ville hindre arbejdskraftens frie bevægelighed……

EU-lande:

Belgien, Bulgarien, Cypern, Danmark, Estland, Finland, Frankrig, Grækenland, Irland, Italien, Kroatien, Letland, Litauen, Luxembourg, Malta, Nederlandene, Polen, Portugal, Rumænien, Slovakiet, Slovenien, Spanien, Storbritannien, Sverige, Tjekkiet, Tyskland, Ungarn og Østrig.

EØS-lande:

Norge, Island og Liechtenstein.

Umyndige personers ret til at købe bolig

Personer under 18 år, der ikke har indgået ægteskab, er umyndige. Og forældrene eller den, der har forældremyndigheden over barnet/den unge, er således værge. Personer over 18 år kan også være umyndige, idet en person kan være frataget rådigheden over sin formue og sin retlige handleevne – for eksempel på grund af sindssygdom eller et alvorligt svækket helbred.
For at umyndige personer skal kunne købe/sælge bolig i Danmark, skal personens værge godkende den umyndiges køb, salg og belåning af bolig. Værgens godkendelse skal tillige suppleres med en tilladelse fra statsamtet, som skal foreligge, inden købet foretages.

I praksis er statsforvaltningen tilbageholdende med at tillade en umyndig person et køb af en fast ejendom. Tilladelse gives derfor normalt kun, hvis det vurderes forsvarligt med hensyn til den umyndiges alder, personlige og økonomiske forhold, ejendommens art og pris samt formålet med erhvervelsen. At statsforvaltningen er tilbageholdende skyldes de pligter og byrder og det ansvar, der følger med det at eje en fast ejendom. Det er derfor en forudsætning for at få en tilladelse, at den umyndige selv har økonomisk råderum til at kunne klare alle disse forpligtelser – herunder at betale terminsydelser, forsikringer og ejendomsskatter.

…….

Det er ikke tilladt at have adresse på mere end en bolig i samme kommune, medmindre kommunen specifikt har givet lov til det. Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og kommunerne i det, der tidligere hed Københavns, Roskilde og Frederiksborg Amter, tæller som én kommune.

Det er kommunen, der beslutter, hvilke helårsboliger der er underlagt bopælspligten inden for kommunegrænsen.

Bestyrelsens opgaver og ansvar

INDLÆG ER FRA www.frivillighed.dk

Denne pjece er skrevet til medlemmer af frivillige sociale foreningers bestyrelser og vil give en kort indføring i følgende temaer:

  • Hvilket ansvar har en bestyrelse, og hvilke opgaver ligger der helt generelt for en bestyrelse?
  • Hvad indebærer det, at bestyrelsen leder foreningen mellem generalforsamlingerne?
  • Hvordan med økonomi, har jeg et personligt økonomisk ansvar?
  • Hvordan skaber vi opmærksomhed på at få et godt samarbejde i bestyrelsen?

Det er vores håb, at denne pjece kan give et lille overblik, som gør jer som bestyrelse i stand til at vurdere, hvor I har behov for at udvikle jeres praksis eller for at skaffe jer yderligere oplysninger. Der er skrevet mange anvendelige og kortfattede bøger om emnet, som I kan låne på biblioteket eller anskaffe jer.

Pjecen begynder med en kort indføring i bestyrelsens ansvar. Derpå følger et kapitel, som beskriver, hvordan bestyrelsen kan skabe et godt arbejdsgrundlag ved hjælp af nogle gode grundstrukturer.

Endelig beskæftiger pjecen sig med det mere fremadrettede overblik, bestyrelsen skal have på foreningens vegne. Pjecen sluttes af med et lille afsnit om samarbejdet i bestyrelsen.

Pjecen handler ikke om bestyrelsen som arbejdsgiver. Dette emne behandles i stedet i en særskilte pjecer: Bestyrelsen som arbejdsgiver – som I har mulighed for at rekvirere fra Center for frivilligt socialt arbejde.

Pjecen er gennemgået med henblik på revision april 2007. Gennemgangen har ikke givet anledning til ændringer eller rettelser.

Jeres ansvar som bestyrelse

Vi har alle et personligt ansvar for de ting, vi gør. Dette forhold kan umiddelbart overføres til foreninger. En forening er en selvstændig juridisk person. Det vil sige, at foreningen kan handle, indgå aftaler, påtage sig forpligtelser, leje lokale m.m. på samme måde som mennesker af kød og blod. At det er foreningen, der påtager sig ansvaret for foreningens handlinger, betyder ikke, at I som bestyrelse kan fralægge jer ethvert ansvar.

Det er de almindelige regler om fuldmagt, ansvar og erstatningspligt, der gælder for bestyrelsen. At der gælder det almindelige erstatningsansvar for bestyrelser vil sige, at I risikerer at påtage jer et personligt ansvar, hvis I handler i strid med aftalte retningslinier (uden fuldmagt) eller uforsvarligt og i strid med det, man kunne forvente af et almindeligt fornuftigt bestyrelsesmedlem.

I bestyrelsen skal I være opmærksomme på, at I selv er ansvarlige for at blive informeret om alle relevante forhold. I skal selv være udfarende og indhente oplysninger. Det er for eksempel ikke en undskyldning, at kasse-reren ikke vil fortælle, hvordan økonomien er, I må fastholde jeres ret til at kende foreningens økonomiske situation. Ansvar bør imidlertid ikke afskrække nogen fra at gå ind i bestyrelsesarbejdet. Det er vigtigt at være sit ansvar bevidst. Og så er det vigtigt at være åben og ærlig og bruge sin sunde fornuft.

Bestyrelsens funktion

Som bestyrelse er I valgt af generalforsamlingen til at lede foreningen året igennem, og I skal derfor være loyal mod de beslutninger, generalforsamlingen traf. Disse beslutninger kan være mere eller mindre klare, men I må loyalt forvalte generalforsamlingens intentioner. Hvis I er i tvivl om hvilken retning, I skal gå, kan dette afklares ved en konkret behandling på den næste generalforsamling.

Ud over at forvalte generalforsamlingens intentioner er det naturligvis jeres opgave at beskrive de fremadrettede mål for foreningen, så de kan blive behandlet på kommende generalforsamlinger. Nogle bestyrelser bruger al deres energi på daglig drift, og får sjældent lejlighed til at diskutere hvordan foreningens fremtid skal se ud. Enhver udefra kom-mende påvirkning vil derfor komme bag på dem, og kræfterne samles om at klare akut opståede situationer. En sådan forening vil let stagnere og give anledning til frustration blandt medlemmerne. I bør derfor dele jeres ressourcer mellem den daglige drift og det fremadrettede. Det kan i den forbindelse være en god ide at uddelegere opgaver til udvalg, personale eller lignende og på den måde samle flere ressourcer om bestyrelsen.

Vedtægter og foreningens udvikling

Det er naturligt, at foreninger i løbet af nogle år udvikler sig. Nogle foreninger har formuleret nogle meget overordnede formål i vedtægterne, som foreningens aktiviteter let kan rummes inden for. Andre har formuleret nogle konkrete formål. Disse kan udvikle sig igennem årene, og derfor er det vigtigt, at man med jævne mellemrum gennemgår vedtægterne og sikrer sig, at de fortsat passer til de faktiske forhold i foreningen. Hvis der ikke længere er overensstemmelse mellem foreningens formål og aktiviteter, må bestyrelsen tage initiativ til at justere enten aktiviteter-ne eller formålet.

Det er altid jeres opgave som bestyrelse at sikre, at de aktiviteter, foreningen kaster sig over, ikke er i strid med vedtægterne. Omvendt kan udviklingen i enten foreningen eller det omgivende samfund gøre bestemmelser i vedtægterne uaktuelle eller forhindre en sund udvikling. Hvis det er tilfældet, må I tage initiativ til at udarbejde ændringsforslag til vedtægterne på den kommende generalforsamling.

I de følgende afsnit vil vi tage udgangspunkt i bestyrelsens opgaver fra valget på generalforsamlingen og frem til næste generalforsamling.

Bestyrelsens konstituering

Det er foreningens vedtægter, der fastlægger, hvordan bestyrelsen vælges og hvilke poster, der skal være i bestyrelsen.

I nogle foreninger vælger generalforsamlingen blot et antal medlemmer til bestyrelsen, hvorefter bestyrelsen konstituerer sig selv med formand, næstformand, kasserer og sekretær på det første bestyrelsesmøde efter generalforsamlingen. I andre foreninger vælges formanden (og måske også andre poster) på selve generalforsamlingen.

Der kan være gode argumenter for begge metoder. Ved direkte valg på generalforsamlingen giver man medlemmerne optimal indflydelse på posterne, og den, der vælges, er indforstået med den post, han eller hun bliver valgt til.

Når bestyrelsen konstituerer sig af egen midte (blandt bestyrelsesmedlemmerne), giver man bestyrelsen mulighed for selv at træffe beslutning om, hvordan den bedst arbejder sammen.

Forretningsorden

En god ramme om en bestyrelses opgaver er en forretningsorden. Forretningsordenen er de ”spilleregler”, I arbejder efter i bestyrelsen. I bestemmer selv, hvad jeres forretningsorden skal omfatte, men det kan være nyttigt at overveje følgende:

  • Frister for indkaldelse til møder
  • Krav til dagsordens udformning
  • Regler for beslutningsdygtighed (hvor mange skal der være til stede?)
  • Afstemningsregler
  • Opgavefordeling
  • Nedsættelse af (stående/ad hoc) udvalg
  • Habilitetsregler (dvs. hvilke rettigheder man har i forhold til at træffe beslutninger)
  • Optagelse, udsendelse og godkendelse af referat
  • Eventuel tavshedspligt
  • konomiopfølgning

Fordeling af ansvar og opgaver

På det første møde efter generalforsamlingen, hvor I konstituerer jer som bestyrelse, er det godt, hvis I samtidig drøfter hvilke opgaver og hvilke kompetencer, der hører til de forskellige poster. Som udgangspunkt har en bestyrelse et fælles ansvar for opgaverne. Derfor må I for hvert ansvarsområde, I uddelegerer, diskutere følgende:

  • Hvem har ansvar for hvad?
  • Hvilke beføjelser har den ansvarlige?
  • Hvordan skal der rapporteres til bestyrelsen?

I kan samtidig drøfte, om der er opgaver, I kan uddelegere til folk uden for bestyrelsen. Uddelegering kan ske til arbejdsgrupper, stående udvalg eller ad hoc udvalg og til ansatte. På samme måde som ved uddelegering inden for bestyrelsen skal der ved uddelegering til udvalg, ansatte m.m. træffes beslutning om hvilke beføjelser, der er delegeret, og hvordan der skal rapporteres til bestyrelsen. I bør udforme disse beslutninger som konkrete aftaler.

I nogle bestyrelser vælger man at lade et bestyrelsesmedlem være “født medlem” af hvert udvalg, således at man sikrer forbindelsen mellem udvalgene og bestyrelsen.

Bestyrelsesprotokol

I bør udfærdige en bestyrelsesprotokol, hvor bestyrelsesreferatet skrives. Dette kan enten være et beslutningsreferat eller et mere fyldestgørende referat. Bestyrelsesmedlemmerne skal underskrive referaterne. Bestyrelsesprotokollen kan være en hæftet bog, hvor referaterne limes ind på siderne når de er skrevet. I skal som afslutning på jeres bestyrelsesmøde beslutte, i hvilket omfang og hvordan medlemmerne orienteres om bestyrelsens beslutninger og arbejde.

  • konomi

Som bestyrelse er I naturligvis ansvarlige for foreningens økonomi. Det er kassereren, der løbende overvåger økonomien, udfærdiger regnskab og kommer med forslag til budget. Både regnskab og budget er den samlede bestyrelses ansvar, selv om kassereren udarbejder det. Bed løbende om oversigter fra kassereren.

I forbindelse med økonomien må I påse, at foreningens indtægter og udgifter er i balance, herunder om foreningen er likvid, det vil sige, at I til hver tid har mulighed for at betale jeres gæld. Hvis foreningen har besluttet at arbejde med særlige projekter, kan der være behov for at skaffe midler til disse. Fundraising kan være en af bestyrelsens mange opgaver. Det kan være en opgave, som I uddelegerer til et særligt udvalg – se evt. Center for frivilligt socialt arbejdes pjece om fundraising.

Tegningsret

Når I konstituere jer som bestyrelse, bør I tage stilling til, hvem der har tegningsret. Skal den samlede bestyrelse godkende økonomiske transaktioner, eller er det tilstrækkeligt, at formand og kasserer underskriver? I kan eventuelt lægge et loft over den dispositionsret, formand og kasserer har.

Forsikringer

I forhold til jeres forenings økonomi må I også se på, om I har tegnet de relevante forsikringer. Hvis jeres forening har ansatte medarbejdere, skal man for eksempel have en lovpligtig arbejdsskadeforsikring, men der kan også være behov for andre typer af forsikring (se evt. Center for frivilligt socialt arbejdes pjece om forsikringsforhold).

Planlægning af årets arbejde

Når I har fastlagt de praktiske strukturer omkring jeres arbejde, skal I danne jer et overblik over de opgaver, I forventer at skulle løse i årets løb. De næste afsnit vil i kort form give ideer til, hvordan I kan gribe denne proces an.

Foreningens visioner

Det kan lyde lidt abstrakt at tale om visioner for foreningen, men i virkeligheden handler det blot om, at I gør jer klart, i hvilken retning foreningen skal udvikle sig de kommende år. Hvis I ikke træffer bevidste be-slutninger om de visioner I har for foreningen, vil det blive tilfældigheder i omverdenen eller de personer, der har størst indflydelse på et givet tidspunkt, som kommer til at bestemme, hvilken retning foreningen udvikler sig i.

En drøftelse af foreningens visioner kan for eksempel handle om:

  • Hvilke visioner har I for foreningen?
  • Hvor langt er I nået i forhold til at opnå dem?
  • Hvilke aktiviteter skal I sætte i værk i år for at nå eventuelle delmål?
  • Skal der ske revision af visionerne – og hvordan skal I i givet fald arbejde med det i foreningen?

Når I har gjort jer klart, hvad jeres visioner er, kan I sætte fokus på den nærmeste fremtid.

Når I drøfter de konkrete mål og aktiviteter, kan I for eksempel fokusere på:

  • Klarlægning af hvilke forudsætninger der skal til for, at hvert enkelt mål eller hver enkelt aktivitet kan lykkes.
  • Konkret planlægning af aktiviteterne, herunder afklaring af, hvilke behov der er for at inddrage ressourcepersoner uden for bestyrelsen, for eksempel fra medlemskredsen, til at gennemføre de planlagte aktiviteter.
  • Afklaring af de økonomiske forudsætninger for at aktivite-terne kan gennemføres.

Samarbejdet i bestyrelsen

Hvis ovenstående skal lykkes, er det afgørende, at I som bestyrelse kan samarbejde. Egentlig en indlysende konstatering, men i virkelighedens verden er samarbejde en svær kunst.

Afklar gensidige forventninger

Det er god ide, hvis I bruger et møde på dels at afklare jeres gensidige forventninger og udveksler information.

For eksempel kan bestyrelsesmedlemmernes forventninger til, hvordan man afvikler et bestyrelsesmøde, være meget forskellige. En åben drøftelse af, hvordan I forestiller jer afviklingen af bestyrelsesmøderne, forebygger problemer. Skal I have kaffe og brød til møderne, skal I på forhånd vide, hvornår mødet slutter, og skal I have en ordstyrer, som kan sikre, at alle kommer til orde? Det kan være nogle af de spørgsmål, I skal afklare.

Afklar ressourcer

Dernæst er det vigtigt, at I afklarer, hvilke ressourcer og evner de enkelte bestyrelsesmedlemmer har. Nogle er gode til at få ideer, andre er gode til at sætte konkrete handlinger i gang, og andre igen sørger for at opgaverne bliver gjort færdige. Anerkend hinandens forskelligheder og brug jeres forskellige styrker bevidst i bestyrelsesarbejdet.

Den enkeltes ressourcer kan også få betydning for hvor mange opgaver, han eller hun påtager sig mellem bestyrelsesmøderne. Erkend, at I også på dette punkt er forskellige, og forsøg at indarbejde en kultur, hvor det at være ansvarlig for at de opgaver, man har påtaget sig, indebærer at de bliver udført, i stedet for at nogle af lutter velvilje påtager sig mere, end de kan magte.

Det er en god idé, hvis I allerede fra starten af jeres bestyrelses samarbejdsperiode arbejder bevidst på at indføre en god samarbejdskultur.

Formandens rolle

Det er vigtigt, at formanden er bevidst om sin egen rolle som formand. Formanden leder bestyrelsens arbejde. Med det følger ikke alene retten til at lede, men også pligten til at gøre sit yderste for at bidrage til et godt samarbejdsklima.

Det er formandens opgave at sørge for, at den dagsorden, der sendes ud, er så godt forberedt, og har de relevante bilag med, at det er muligt at få en god debat og et godt beslutningsgrundlag på bestyrelsesmøderne. På møderne må formanden for eksempel sørge for, at alle kommer til orde, og at det ikke er en enkelt, der dominerer. Det er formandens (eller en anden mødeleders) opgave kort at ridse den trufne beslutning op for hvert punkt på dagsordenen, for at sikre, at alle kender den endelige beslutning og er enige i den.

Den samlede bestyrelse har som tidligere nævnt til opgave at lede foreningen mellem hver generalforsamling. Det er vigtigt, at I, når I træffer beslutninger i bestyrelsen, både er bevidste om, at I repræsenterer medlemmerne, og at I er bevidste om, at I er blevet valgt og dermed har mulighed for at præge bestyrelsens arbejde personligt. Samtidig må be-styrelsen ikke glemme, at foreningen ikke alene er deres forening, men alle medlemmernes. Når I træffer afgørelser bør I derfor tilstræbe, at de ikke er i uoverensstemmelse med medlemmernes ønsker.

Du kan læse mere om emnet i

  • Jens Birkmose: Elementær foreningsjura – sædvane og praksis. Stu-die og Erhverv, 1982
  • Robert Eggersen. Foreningsbestyrelsen – opgaver og ansvar. Egger-sens Forlag, 1996
  • Ole Hasselbalch: Bestyrelser i foreninger. Nyt Juridisk Forlag, 2010.
  • Ole Hasselbalch: foreninger. Nyt Juridisk Forlag, 2009.
  • Jan Kobbernagel: Foreninger – en praktisk vejledning. Nyt Nordisk Forlag Arnold Busck, 1989.
  • Lars Løkke Rasmussen: Foreningshåndbogen. Kommuneinformation, 1994
  • Professionelle bestyrelser. Bestyrelseshåndbog. Erhvervsfremmestyrelsen / Industriens forlag, 1993

Vil du vide mere

Har du spørgsmål til denne pjece, eller ønsker du råd og vejledning om pjecens emne, er du velkommen til at ringe til Center for frivilligt socialt arbejde og tale med en af vores rådgivere på telefon: 66 14 60 61, du kan også sende os en e-mail med dit spørgsmål: info@frivillighed.dk

Eftertryk med tydelig kildeangivelse er tilladt.

Pjecen er udgivet af Center for frivilligt socialt arbejde.

Ansvar ved andelsoverdragelser

 

En andelsbolig må ikke sælges for mere end den maksimale værdi opgjort i h.t. lov om andelsboliger.

 

I en forenings vedtægter kan der være yderligere begrænsninger.

 

I lov om andelsboligforeninger står der, at bestyrelsen som note til årsregnskabet skal oplyse andelens værdi på statusdagen.

 

Noten i årsregnskabet laves i praksis i samarbejde med revisor og administrator, og hvis værdien er for høj pr. statusdagen, er der begået en fejl, som vil kunne betyde erstatningsansvar over for en køber, hvis sælger ikke kan tilbagebetale for meget opkrævet købesum. Om erstatningskrav vil være hos revisor, administrator, bestyrelse eller forening vil afhænge af, hvem, der måtte have begået fejl.

 

Sælger vil antagelig også kunne kræve erstatning, hvis købesummen har været for lav, som følge af en fejl i noten til regnskabet. Det vil dog formentlig fordre, at det kan lægges til grund, at generalforsamlingen vil have besluttet en højere værdi, hvis fejlen ikke var begået. Man kunne som eksempel forestille sig, at ejendommens værdi ikke var taget op til den seneste ejendomsværdi men til en forældet ejendomsværdi og foreningen altid tidligere har fulgt seneste ejendomsvurdering og ikke har haft reserver.

 

Det er sjældent at der handles præcis pr. statusdagen, og tvist om rette maksimale lovlige købesum kan derfor opstå, hvis der efter statusdagen er ændringer i forudsætningerne. Som eksempler kan nævnes:

 

  • En swap-aftale ændrer værdi fra dag til dag og vil typisk pr. dato for overdragelse have en anden værdi, end der er medregnet i regnskab
  • Vurderingen af ejendommen kan blive ændret af det offentlige eller af en valuar
  • Vedligeholdelsesarbejder, der var forudsat i regnskabet, kan vise sig fejlvurderet
  • Nye vedligeholdelsesarbejder kan vise sig nødvendige
  • Kursværdi af lån i ejendommen kan være ændret
  • Potentielle tab, der ikke var hensat til i regnskabet, kan opstå
  • Potentielle tab, der var hensat til i regnskabet, kan forsvinde

 

Det kan hurtigt blive meget kompliceret at beregne, om den værdi, der er nævnt pr. statusdagen, er den rigtige. Set fra foreningens synspunkt, og det synspunkt, som bestyrelse og administration skal have fokus på, er, at undgå tab for foreningen. Det gøres mest optimalt ved at oplyse alt over for køber og sælger, der kan have betydning for købesummens maksimalværdi. Og køber skal selvsagt have besked om, at der gælder en 6 måneders frist, hvis han vil gøre indsigelse og mener, at han har betalt for meget.

 

Sælger og andre andelshavere bør løbende få information om væsentlig forhold vedrørende foreningen. Kommer der eksempelvis en forhøjet ejendomsvurdering skal denne oplyses. Som andelshaver har man herefter valget mellem enten at vente med at sælge til ny generalforsamling har vedtaget en højere værdi, eller der kan indgås en aftale hvor købesummen reguleres til den værdi, som generalforsamlingen vedtager. Foreningen risikerer ansvar ved ikke at oplyse om forhold, der kan betyde, at aktuel andelsværdi måske er for lav.

 

Hvis rammerne for parternes aftale af foreningen (generalforsamling, bestyrelse, administrator) dikteres for snævre, vil foreningen ligeledes kunne ifalde ansvar. Det kan f.eks. være, at det er konstateret, at en vedtaget andelskrone hviler på fejlagtige forudsætninger. I en sådan situation vil sælger måske rejse krav om erstatning for de fejlagtige forudsætninger, og det rigtige set fra foreningens side er i en sådan situation at tillade sælger at kræve en købesum, som om fejlen ikke var begået, men forlange den for meget betalte købesum deponeret, indtil det endeligt er afklaret, om den nye købesum, vil være en overpris.

 

Det vil i de fleste tilfælde være nødvendigt med en ekstraordinær generalforsamling, hvor man træffer en ny beslutning om andelskronens størrelse og med de rigtige forudsætninger.

 

Alternativ og supplement til en ekstraordinær generalforsamling er såkaldte reguleringsklausuler, hvor den endelige pris først gælder, når dette eller hint er afklaret, f.eks. på en ny generalforsamling, eller når en klage over en for høj eller lave ejendomsvurdering er afgjort af SKAT.

 

Vigtigt er det, at foreningen via bestyrelsen og administrator respekterer, at der er aftalefrihed i Danmark, men det skal naturligvis ikke føre til slendrian. Hvor der ikke er tvivl om, at der er aftalt noget ulovligt, skal der naturligvis skrides ind. Hvor der er aftalt noget, der ikke er ulovligt men i strid med en tidligere generalforsamlingsbeslutning, må det vurderes, om generalforsamlingsbeslutningen hvilede på forkerte fakta, og om beslutningen forventes omgjort af en ny generalforsamling.

 

Er der tvivl om en aftalt købesum er i orden, skal parterne få tvisten afgjort af domstolene.

 

Bestyrelsen skal ikke fungere som dommer og dermed påtage sig en risiko for ansvar for at dømme forkert.

 

Hvis krav om tilbagehold rejses af køber, før der er afregnet over for sælger, vil det i de fleste tilfælde være mest optimalt, at sige til køber, at bestyrelsen ikke vil afvise, at køber kan have et krav imod sælger, og at man derfor vil tilbageholde købers krav ved afregningen over for sælger, men at dette tilbaehold sker på købers ansvar, således at en evt. af sælger anlagt erstatningssag imod foreningen i anledning af, at købesum er tilbageholdt, vil blive krævet erstattet af køber, hvis foreningen taber retssagen.

 

Køber kan naturligvis vælge at føre sag imod sælger, uanset om der er tilbagehold eller ej, og hvis der er juridisk tvivl, om købesummen har været i orden eller ej, kan det billigste være ikke at kræve tilbagehold. Tilbagehold er (kun) vigtigt, hvis der er tvivl om, hvorvidt sælger ellers vil kunne betale, når en retssag mellem køber og sælger er endelig afgjort.

 

Kan jeg spare noget ved at få min bank til at afregne i overensstemmelse med AB-Bogen?

Muligvis. Spørg din bank, om de er billigere end os (-:
Hvis du vælger, at få din bank til at klare ekspeditionern, skal din bank blot underskrive  garanti-for-korrekt-afregning.
Bankgarantien skal sendes til os og være os i hænde senest 5 hverdage efter overtagelsesdagen, men naturligvis gerne før, f.eks. umiddelbart efter at du har underskrevet overdragelsesaftale.
Har vi ikke en bankgaranti fra din bank senest 5 hverdage efter overtagelsesdagen, afregner vi, og du debiteres det i overdragelsesaftalen oplyste gebyr. Modtager vi bankgarantien rettidigt sender vi besked om evt. over for os anmeldte transporter til banken og udbetaler hele provenuet til den konto, som din bank har oplyst, og de har herefter ansvaret for at udbetale korrekt til pant- og udlægshavere, tranporthavere og dernæst dig.

Hvornår skal forslag og beretning offentliggøres?

En af andelshavernes vigtigste rettigheder er retten til at stille forslag til afstemning på ordinær generalforsamling.
Der skal være rimelig tid for bestyrelse og administration til at forholde sig til forslagene, herunder beslutte rækkefølge. Andelshaver har derfor pligt til at sende forslagene til bestyrelsen senest 8 dage før generalforsamlingen.
Forslag skal offentliggøres i indkaldelsen til generalforsamlingen eller senest 4 dage før. Offentliggørelse kan ske ved opslag.
Bestyrelsens beretning skal offentliggøres senest på generalforsamlingen ved mundtlig fremlæggelse. Hvis beretningen er offentliggjort på forhånd, således at andelshaverne har haft mulighed for at læse denne, kan beretningen behandles af generalforsamlingen, uden at det er nødvendigt med en mundtlig fremlæggelse ord for ord.

Hvordan er det, man stemmer via fuldmagt?

Hvis man ikke kan møde, skal man give en anden, der er berettiget hertil i h.t. vedtægterne, fuldmagt til at stemme på ens vegne.

Dirigenten skal ikke kontrollere, at fuldmægtigen stemmer på den måde, som fuldmagtsgiveren har meddelt.
Der kan af bestyrelsen / administrationen laves en fuldmagt, hvor den der får fuldmagten har vejledning om, hvordan fuldmagten skal anvendes, men om det sker, er et samvittighedsspørgsmål.
Der kan komme ændringsforslag, og i så fald kan det være vanskeligt at vide, hvad fuldmagtsgiver ville stemme. Her må fuldmægtigen bruge sin intuition.

 

Svar på klage uden forudgående dialog mellem beboerne.

I en forening er der fra tid til anden tilfælde, hvor naboer er til gene for hinanden. Det er vigtigt, at disse gener så vidt muligt løses, inden de vokser sig store. På min netside for foreningen er der en vejledning til, hvordan man bør forholde sig, hvis der er en nabo, der generer. Se http://egemar-clausen.dk/klager-beboere/
Som det fremgår, skal du først forsøge selv at løse dit problem, dvs. tale med ham/hende, der generer dig.
Hvis det ikke lykkes med dialog mellem dig og den anden beboer, må du naturligvis klage til administrator. Læs mere på netsiden om, hvordan du klager.
Som du kan se, er det som udgangspunkt ikke muligt at klage anonymt.
Du kan evt. med fordel spørge andre i opgangen om, hvorvidt de vil støtte en klage. Hvis det kun er dig, der klager, og klagen afvises som ubegrundet af ham/hende, du klager over, er det en sag med påstand imod påstand, og så henlægges din klage på det foreliggende grundlag, da foreningen ikke har nogen chance for at vinde over ham/hende, du klager over. Er det hele opgangen, der klager over den samme beboer, vil beboeren få oplysning herom og besked om, at hvis der kommer nye klager, vil det medføre eksklusion og ophævelse af brugsretten til lejligheden.

Hvordan stiller jeg forslag ?

Forslag

Forslag til bestyrelsen kan sendes pr. e-mail til administrator eller direkte til bestyrelsen.

Forslag til en generalforsamling skal sendes med anbefalet brev til administrator eller bestyrelsens formand. I stedet for at sende forslaget anbefalet, kan du aflevere forslaget personligt eller sende det med e-mail eller almindelig post, men så er det dit eget ansvar at følge op på, at du får en kvittering for modtagelsen.

Gu kan læse i vedtægterne hvornår det er sidste frist at aflevere forslaget, hvis forslaget skal behandles af den ordinære generalforsamling.

For at et forslag kan vedtages, skal konsekvenserne for foreningen og andelshaverne være nogenlunde til at regne ud.

Hvis man f.eks. som andelshaver ikke mener, at bestyrelsen selv skal vurdere om et vedligeholdelsesarbejde skal udføres, eller hvordan det skal udføres, bør forslaget gå ud på, hvem man foreslår skal hjælpe foreningen, hvad udgiften hertil forventes at koste samt om udgiften skal afholdes inden for det, der er råd til i h.t. bestyrelsens budget, eller om udgiften skal finansieres via forhøjelse af boligafgiften.

 

Kan jeg få reguleret min aconto varme ?

Acontovarmen reguleres automatisk, så acontovarmen med korrektion for, hvor varmt/koldt, det har været i forhold til gennemsnittet og varslede stigninger i fjernvarmeprisen, mindst vil svare til den enkelte beboers forbrug.

Du kan godt få reguleret din aconto varme yderligere. Det koster normalt et gebyr på 100 kr. for at få ændret aconto-varmen.

Du kan skriftligt (gerne pr. e-mail) anmode om, at din aconto  varme bliver sat op.

Hvis du gerne vil have sat din aconto varme ned, skal du ansøge skriftligt (gerne pr. e-mail) og i ansøgningen redegøre nærmere for, hvorfor du mener, du vil bruge mindre i varme, end du opkræves aconto. Din ansøgning vil blive behandlet af administrator, varmemålerselskabet og/eller bestyrelsen.

 

Hvordan klager jeg over en beboer, der generer mig ?

Klag først til ham/hende, der generer dig!

Samtale fremmer forståelsen!

I de fleste tilfælde kan en henvendelse til en nabo løse mange problemer.

Begge parter skal tale sammen med samme udgangspunkt: Vi bor i en ejendom, hvor man på den ene side ikke kan kræve, at naboen skal være lydløs, men hvor man på den anden side ikke må larme så meget, at man er mere støjende end normalt.

Hvis man som naboer taler sammen, kan man – efter at man har forstået hinanden – ofte lave nogle regler, hvor man tager hensyn til hinandens livsrytmer, arbejdstider, fritid m.m.

Klag til administrator.

Hvis du ikke kan tale dig til rette med den beboer, der generer dig, så skal du sende en klage til administrator.

En klage over en anden beboer i din ejendom, skal altid være skriftlig, og det skal være tydeligt, hvem der klager. Klager kan sendes pr. mail til administrator@sagag.info. Det skal fremgå af klagen, at du har forsøgt at tale med den beboer, som du vil klage over, eller der skal være en god begrundelse for, at du har undladt dette, f.eks. tidligere trusler om vold etc.

Hvis ovennævnte er opfyldt, vil klagen blive sendt til den beboer, der klages over. Den pågældende beboer vil få besked om, at der er to måder at reagere på klagen.

Beboeren kan for det første være enig i at klagen er berettiget og i så fald skal beboeren opfatte brevet som et påkrav om for fremtiden ikke at give anledning til klage.

Beboeren kan for det andet være uenig i at klagen er berettiget. Klageren skal i så fald meddele dette skriftligt til administrator.

Administrator vil informere bestyrelsen om alle klagesager, og bestyrelsen vil træffe afgørelse i hver enkelt sag.

Hvis du får afvist en klage.

Hvis bestyrelsen afviser din klage, er det ikke nødvendigvis ensbetydende med, at du ikke har ret i din klage.

Bestyrelsens afvisning kan skyldes, at der juridisk ikke er nok hold i sagen til, at bestyrelsen kan gå videre med din klage.

Hvis du får afvist en klage , nytter det ikke noget at sende en tilsvarende klage en gang til. Hvis du skal klage en gang til – f.eks. over at du synes, at en beboer larmer mere, end du synes er rimeligt, bør du som minimum have flere beboere i nærheden af beboeren, der larmer, til at støtte din klage.

Alle, der underskriver en klage, skal være forberedt på, at de kan blive indkaldt til at afgive vidneforklaring. Det er ikke nemt at være vidne.

Overvej endnu en gang, om ikke det er bedre i første omgang at forsøge en samtale med den, der larmer. Min anbefaling er: Gør det før, du skriver noget. Ord og underskrifter kan virke provokerende og eskalere en konflikt, som med den rette håndtering og fornuftige dialog kunne have været stoppet i opløbet.

Og så skal naturligvis også nævnes, at der er talrige tilfælde, hvor du ikke bør forsøge dialog, men hvor du bør klage med det samme. Vold, trusler om vold, voldelig og aggressiv adfærd, andre kriminelle handlinger, såsom hærværk m.m. skal du anmelde uden tøven – og både til politiet og til bestyrelsen/administrator.

Anonyme klager

Vi får fra tid til anden spørgsmål om, hvorvidt der kan klages anonymt.

Som udgangspunkt er svaret nej.

Drejer det sig imidlertid om ulovlige forhold, kan klagen blive undersøgt nærmere – evt. med politiets hjælp. Også anmeldelser om alvorlige vedtægts- eller husordenovertrædelser kan  medføre, at bestyrelsen beslutter, at sagen skal undersøges nærmere, selv om klager er anonym eller klager har betinget sig anonymitet.

Selv om du som klager betinger dig anonymitet, er der sager, der er så alvorlige, at bestyrelsen kan se sig nødsaget til at sende din klage videre til politiet eller retten og i så fald kan din anonymitet ikke garanteres.

KLAGER TIL POLITIET

Bestyrelsen kan tage sig af almindelige husordensovertrædelser, men har ikke bemyndigelse eller magt til at tage sig af overtrædelser af straffeloven. Her skal der rettes henvendelse til politiet. Det samme gælder ved overtrædelser af politivedtægten, herunder f.eks. ved larm for åbne vinduer.

Politiet har magten til i disse sager at hjælpe her og nu. Det er vigtigt, at bestyrelsen også informeres om anmeldelser til politiet, da bestyrelsen evt. kan beslutte, at anmeldelserne skal have langsigtede konsekvenser, herunder at overtræderen af god skik og orden helt eller delvist får ophævet eller opsagt brugsret til ejendommen.

Hvad må man som bestyrelse og som bestyrelsesmedlem?

Fra tid til anden får jeg spørgsmålet: Hvad må jeg som bestyrelsesmedlem?

Bestyrelsen kan på et konstituerende bestyrelsesmøde beslutte, hvem i bestyrelsen, der skal have ansvar for dette eller hint i foreningen.

Et bestyrelsesmedlem kan f.eks. få ansvaret for kommunikationen med administrationen. en anden kan få ansvaret for kommunikationen med viceværten og en tredje kan få ansvaret for at tale med ejendommens bygningssagkyndige om vedligeholdelse af ejendommen. Bestyrelsen bestemmer selv, medmindre vedtægterne indeholder krav til at der som minimum skal vælges en person med det og det ansvarsområde. Som regel indeholder vedtægter kun krav om valg af formand, evt. næstformand, kasserer eller sekretær.

Uanset hvilken titel, man som bestyrelsesmedlem kan smykke sig med, skal man være opmærksom på, at man “kun” er bestyrelsesmedlem, og at alle beslutninger er kollektive, dvs. skal træffes af bestyrelsen. Bestyrelsen kan godt konkret bemyndige f.eks. formanden til at indgå kontrakt med XX, men kontrakten skal være inden for en bemyndigelse, som bestyrelsesmedlemmet har modtaget fra resten af bestyrelsen.

Som bestyrelsesmedlem må man kun i absolutte nødstilfælde medvirke til en beslutning, som ikke har grundlag i en beslutning truffet af bestyrelsens overordnede, dvs. i ejer- og andelsboligforeninger generalforsamlingen eller i boliger efter de almennyttige regler afdelingsmødet.

Populært siger man, at bestyrelsen er generalforsamlingens/beboernes tjener. Bestyrelsen skal føre beslutninger truffet af et flertal ud i livet. Er der ikke et flertal af indkaldte beboere, der har ytret sig om en ny eller ændret procedure eller et forhold, der kan betyde, at rammerne for bestyrelsens virke udfordres, f.eks. i forhold til vedtaget budget eller prioritering af vedligeholdelsesarbejder, skal man som bestyrelse være varsom. Hvis man er i tvivl om, at et flertal af beboere vil støtte beslutningen, er man på den gale side af stregen. Beslutning bør i så fald afvente, at demokratiet får lov at virke, dvs. at alle beboere får lov at ytre sig.

Nød bryder alle love, og i tilfælde, hvor der undtagelsesvis ikke er tid til at afvente en generalforsamling / afdelingsmøde, har bestyrelsen pligt til at handle. Det bør selvsagt kun ske undtagelsesvis og altid i samråd med en jurist hos administrator.

Ikke alle flertalsbeslutninger blandt beboere er det lovligt for en bestyrelse at føre ud i livet. En beslutning kan være decideret ulovlig/ugyldig, så den ikke en gang kan vedtages enstemmigt: “Man kan kun blive bestyrelsesmedlem, hvis man har kastet tomater efter statsministeren”. “NN skal ikke have stemmeret for fremtiden” “Beboere, der ryger tjald skal have 10 stokkeslag”. Nogle beslutninger kan ikke vedtages uden at dem, der er negativt berørt siger ja: “Alle der bor imod nord skal betale 30 % mere pr måned”.

Nogle beslutninger kræver kvalificeret flertal. Det gælder selvsagt vedtagelser, som efter vedtægterne kræver kvalificeret flertal. Selv om man ikke direkte i vedtægter kan læse et krav om kvalificeret flertal, kan kvalificeret flertal være et krav efter fortolkning af vedtægterne. Vedtægterne er en aftale om, hvordan samarbejdet skal være. Ofte kan denne aftale kun ændres med kvalificeret flertal. Lejlighedssammenlægning er f.eks. typisk ikke en beslutning, hvor det af vedtægter udtrykkelig fremgår, at mulighed herfor kun kan træffes med kvalificeret flertal. Alligevel er der retspraksis for, at beslutning om muligheden for lejlighedssammenlægning er en så vidtgående ændring af forudsætningen for aftalen/vedtægterne, at beslutning kun kan vedtages med det samme krav, som vedtægterne foreskriver til vedtægtsændringer.

Offentlig vurdering versus valuarvurdering?

Ulemper ved offentlig vurdering.

Ulempen ved at benytte den offentlige ejendomsvurdering er, at denne ofte rammer helt ved siden af, jf. det i medierne de seneste år anførte. Kritikken har her mest gået på, at ejendomsvurderingerne var for høje, idet vurderingerne ikke blev sat ned i forbindelse med finanskrisen. Før finanskrisen var kritikken, at vurderingerne generelt var for lave. Der er stadig tilfælde, hvor en valuarvurdering har vist, at den offentlige vurdering er for lav. Særligt i attraktive områder er det min erfaring, at den offentlige vurdering kan ramme for lavt. Uanset om den offentlige vurdering er for lav eller for høj, er det naturligvis en ulempe, at man som andelshaver ikke kender de lovlige rammer for beslutningen om andelskronens størrelse.

 

Ulemper ved valuarvurdering.

En Ulempe ved at benytte en valuar er bl.a., at en valuarvurdering koster penge.

Hvis man skal benytte valuar, er det vigtigt, at man vælger en seriøs valuar, så man ikke bare erstatter den unøjagtige offentlige vurdering med en unøjagtig valuarvurdering.

Der findes en del useriøse valuarer, og hvis jeg skulle pege på endnu en ulempe, så er det, at valuarvurderinger af mange opfattes som noget suspekt, der benyttes til at presse priserne op.

I de seneste år har de fleste valuarvurderinger dog ligget under den offentlige ejendomsvurdering (blandt de seriøse valuarer). Valuarvurderinger er m.a.o. ikke suspekte – sålænge man benytter en seriøs valuar.

 

Kan bestyrelsen beslutte, at der skal indhentes en valuarvurdering.

Det er bestyrelsens pligt at aflægge regnskab og komme med forslag til andelskronens størrelse, og det er derfor under bestyrelsens kompetence at afgøre, om det er nødvendigt at indhente en valuarvurdering, hvis bestyrelsen ikke mener, at de uden en valuarvurdering kan komme med et forslag til andelskrone, der har samme saglige grundlag som forslag i tidligere år.

Det er ikke sagligt at indhente en valuarvurdering, bare fordi bestyrelsesmedlemmer går i salgstanker, og en ejendomsmægler har fortalt, at den nuværende maksimale pris er for lav i forhold til markedsværdien. Et bestyrelsesmedlem, der går i salgstanker, må anses for inhabil til som bestyrelsesmedlem at være med til at træffe forslag om andelskronens fremtidige størrelse.

Medlemmet må desto mere være inhabil til at deltage i beslutning om at ændre princip fra offentlig vurdering til valuarvurdering.

Bestyrelsesmedlemmet kan naturligvis som privatperson og under henvisning til egne salgstanker stille forslag til generalforsamlingen om, at der skal skiftes princip eller vedtages en højere andelskrone end den, bestyrelsen har foreslået.

Hvis der tidligere er blevet handlet til den maksimale pris, er der formentlig ikke noget nyt i, at den offentlige vurdering er mindre end det, som en højere vurdering – f.eks. fra en valuar kunne indebærer. I disse tilfælde mener jeg ikke, at bestyrelsen kan beslutte, at foreningen skal betale for en valuarvurdering.

En saglig grund til at indhente en valuarvurdering er naturligvis først og fremmest, hvis en generalforsamling har besluttet, at det er i orden.

Hvor en generalforsamling ikke har besluttet sig direkte til, at det er i orden, må bestyrelsen bruge sund fornuft. Alternativet til at bestyrelsen træffer beslutningen på egen hånd er, at der indkaldes til en generalforsamling. I mindre foreninger behøver det ikke at være forbundet med større omkostninger eller besvær. I store foreninger er det dyrt og besværligt og måske oven i købet måske nærmest praktisk umuligt at finde mødelokaler til en ekstraordinær generalforsamling. I den lille forening vil en beslutning om en valuarvurdering koste den enkelte andelshaver relativt meget i forhold til, hvad en valuarvurdering koster den enkelte andelshaver i den store forening.

I visse tilfælde kan rettidig omhu fordre, at bestyrelsen uden en generalforsamlings godkendelse indhenter en valuarvurdering.

Bestyrelsen bør konsultere foreningens advokat, inden man beslutter, om der skal bestilles en valuarvurdering.

Det er et flertal i bestyrelsen, der under hensyntagen til det ovenfor anførte skal beslutte, om der skal indhentes en valuarvurdering.

 

Hvem beslutter, hvilken vurdering, der skal anvendes?

Det er et flertal på generalforsamlingen, der skal beslutte, om værdien af andelene skal opgøres efter den ene eller den anden metode, og hvad andelskronen i det hele taget skal fastsættes til.

 

Generalforsamlingens beslutning.

Det er i mange foreninger praksis at afsætte beløb til imødegåelse af udsving i andelskronen. Dette sker bl.a. for at undgå, at nye andelshaver afskæres fra at kunne sælge deres lejligheder til samme pris, som de købte til. Andelshavere, der på den måde bliver “stavnsbundet” er i en ulykkelig situation, som på flere måder kan smitte af på foreningen og give anledning til ubehagelige men nødvendige beslutninger for bestyrelsen, herunder f.eks. beslutning om, at andelhavernes lejlighed skal sælges på tvangsauktion.

Hvis et flertal gerne vil undgå, at nye ejere kan blive stavnsbundet, bør den maksimale andelskrone justeres ned. I praksis kan det ske ved for det første at reservere et beløb til udsving i andelskronen som følge af renteudsving og andre markedsforhold. Her vil valuaren typisk kunne hjælpe, så man f.eks. beder ham om at anslå værdien, hvis renten stiger f.eks. 1-2 %, hvilket historisk er en lille stigning men med det nuværende meget lave renteniveau en betydelig udfordring for fastholdelse af høj valuarvurdering. For det andet vil det være fornuftigt at have en vedligeholdelsesplan og at tale med valuaren om i hvilket omfang større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen vil forhøje ejendommens værdi. Hvis dette ikke er tilfældet, bør udgiften til kommende års vedligeholdelse trækkes fra ejendommens værdi, således at det er muligt at vedtage større vedligeholdelsesarbejder, uden at andelskronen af den grund skal nedsættes. Hvis der i forvejen er en tilstrækkelig opsparing til fremtidig vedligeholdelse, som ikke medregnes i maksimal andelskrone, er det naturligvis ikke nødvendigt med yderligere hensættelser til imødegåelse af fald i andelskrone som følge af vedligeholdelse.

 

Klage over ejendomsvurderingen.

Man kan altid klage over en ejendomsvurdering, og det bør man altid overveje at gøre. Tal med foreningens advokat, om det er en god idé.

Man kan godt benytte en valuarvurdering til at argumentere over for det offentlige om, at de har ramt forkert. Man skal dog huske på, valuarers vurderinger normalt giver større udsving fra år til år, end hvis det er den offentlige vurdering, der anvendes. Det skyldes, at valuarvurderingerne afspejler valuaren skønsmæssige pris på ejendommen netop den dag, hvor vurderingen foretages. Valuarens opgave er at ramme præcis den pris, som ejendommen forventes at kunne sælges for som udlejningsejendom i løbet af en kortere periode. En offentlig ejendomsvurdering bygger imidlertid i vid udstrækning på faktuelle handelspriser, hvor f.eks. en ekstra lav rente eller udsigt til samme næppe betyder, at prisen automatisk sættes i vejret. Her har en valuar mere “fingeren på pulsen”, og hvis renten f.eks. i måneden før vurderingens foretagelse er faldet markant, og der fortsat er udsigt til samme lave rente, vil valuaren antagelig vurdere ejendommen væsentligt højere end måneden før.

En høj ejendomsvurdering betyder ikke for andelsboligforeninger en større skat. Det gør den for andre ejere. Efter almindelige forvaltningsretlige regler skal en offentlig vurdering over for almindelige ejere derfor være lidt for lav, så man er sikker på, at borgeren ikke kommer til at betale en for høj skat. Man kunne som andelsboligforening og efter min mening med rette hævde, at en for for lav vurdering lægger en byrde på foreningen og de enkelte andelshavere, således at der ved disse vurderinger skal gælde det modsatte princip, dvs. at vurderingerne af andelsboligforeningers ejendomme skal være lidt for høje frem for lidt for lave. Jeg har ikke set argumentet prøvet, og politikerne tror jeg ikke på vil støtte argumentet (selv om det er rigtigt).