EGEMAR & CLAUSEN > FAH-spgm

Kategori: FAH-spgm

Klager over støj fra virksomheder.

Hvis du mener, at en virksomhed støjer mere end tilladt, skal du rette henvendelse til Kommunen, som kan hjælpe med at undersøge, om virksomheden støjer mere end der er i orden.

Bor du i Københavns Kommune skal du sende din klage via dette link

 

Hvem skal underskrive regnskab og referat i en forening?

Medmindre der står andet i foreningens vedtægter, skal regnskabet underskrives af bestyrelsen. Det er bestyrelsen, der aflægger regnskabet over for generalforsamlingen, og regnskabet skal således være underskrevet før generalforsamlingens afholdelse. Medmindre andet følger af vedtægterne skal regnskabet være underskrevet, når det sendes ud til medlemmerne. Revisor skal naturligvis også have underskrevet. Dirigenten bør ligeledes underskrive uanset om dette er et udtrykkeligt krav i vedtægterne. Som minimum skal dirigentens underskrift være på enten det godkendte regnskab eller referatet af generalforsamlingen.

Referatet skal altid underskrives af dirigenten. Bestyrelsens påtegning på referatet skal alene ses som en bekræftelse på, at bestyrelsen er bekendt med de trufne beslutninger, som bestyrelsen er forpligtet til at effektuere. Det betyder ikke, at bestyrelsen har indflydelse på referatets indhold, hvis der er uenighed mellem dirigent og bestyrelse om det passerede. Det er naturligt, at referatet tillige underskrives af referenten, uanset om dette fremgår af vedtægten. Hvis der er uenighed mellem referenten og dirigenten om det passerede, er det dirigentens opfattelse, der er gældende.

Den valgte bestyrelses underskrift på referatet tjener som skrevet som kvittering for, at bestyrelsen ved, hvilke beslutninger, de skal arbejde for. Det betyder dog ikke, at man som bestyrelsesmedlem fritages for ansvar ved blot at gøre som et flertal på generalforsamlingen har bestemt. En beslutning kan vise sig at være ugyldig i forhold til vedtægterne eller ulovlig. Bestyrelsen vil så normalt være forpligtet til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling med henblik på at få den ugyldige/ulovlige beslutning omgjort.

 

Udlejning – fælder!

Juridisk rådgivning om udlejning

Før man som andelshaver beslutter sig til at leje sin lejlighed ud, i stedet for f.eks. at sælge lejligheden eller at lade denne stå tom, hvis man kun midlertidigt er bortrejst, skal man tænke sig godt om.

 

Der er mange fejl, man som andelshaver kan begå, hvis man lejer sin lejlighed ud.

 

Hvis du ønsker at leje din lejlighed ud, bør du overveje, om du skal have en advokat til at hjælpe dig med at udfylde lejekontrakt og i øvrigt hjælpe med administrationen, mens du er bortrejst.

 

Som administrator er jeg inhabil til at hjælpe andelshavere, hvis de beslutter sig til at udleje deres lejlighed.

 

For et gebyr på kr. 650 får du et paradigma til en lejekontrakt, som du selv skal udfylde. Adresse og dit navn og et par andre detaljer er dog forudfyldt.  Alle dokumenter fremsendes med e-mail. Selve lejekontrakten er et dokument mellem dig og din lejer. Lejekontrakten skal ikke godkendes af bestyrelsen.

 

Hvis du vil leje din lejlighed ud, skal du udfylde blanket. Du kan udfylde blanketten online. Se under fanen “Udlejning”.

 

 

Læs mere om fælder ved fremleje her: http://www.business.dk/bolig/private-udlejere-kommer-galt-af-sted

 

Diverse spørgsmål om udlejning……….

Jeg skal til at leje min lejlighed ud.

Jeg vil gerne lige spørge om jeg i lejekontrakten skal skrive at lejer selv skal stå for at holde terrassen pæn?
SVAR: JA DET BØR DU SKRIVE.
Jeg har vel ikke ret til at komme og se hvordan lejligheden ser ud, mens lejer bor her vel? skal lejer have alle nøgler til lejligheden, eller har jeg som udlejer ret til at have den?
SVAR: DU HAR IKKE RET TIL AT KOMME I LEJLIGHEDEN UDEN EFTER AFTALE ELLER EFTER VARSLING AF LEJEREN. REGLER FOR, HVORNÅR DU HAR RET TIL AT VARSLE, AT DU SKAL HAVE ADGANG FREMGÅR AF LEJELOVEN.
Og med hensyn til hvis lejer ikke overholder reglerne skal jeg så skrive noget i lejekontrakten om øjeblikkelig opsigelse, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU KAN SUPPLERE LEJELOVENS REGLER MED DINE EGNE REGLER. HVIS DER F.EKS. IKKE MÅ RYGES ELLER HOLDES HUSDYR I LEJLIGHEDEN, SKAL DETTE STÅ I KONTRAKTEN FOR AT DET ER MISLIGHOLDELSE, HVIS LEJER IKKE OVERHOLDER FORBUDENE.
Depositummet skal vel altid være 3 mdr. husleje af den leje jeg sætter den til?

SVAR: DET MAKSIMALE DEPOSITUM ER 3 MÅNEDERS LEJE. DET ER KLOGT AT KRÆVE DETTE. DU MÅ OGSÅ GODT KRÆVE 3 MÅNEDERS FORUDBETALT LEJE.
Skal jeg uddybe i kontrakten at depositummet bliver brugt til hvis noget skal laves efter lejen udløber, så de ikke kan kræve det fulde beløb tilbage, eller er det helt automatisk?

SVAR: DU BEDHØVER IKKE AT SKRIVE NOGET, MEN I VISSE TILFÆLDE KAN DET VÆRE KLOGT. HAR DU F.EKS. EN OVN, SOM DU SELV HAR PASSET PÅ AT RENSE HVER GANG, DU HAR BRUGT DEN, SÅ KAN DU GODT FORLANGE AT LEJER PASSER LIGE SÅ GODT PÅ OVNEN OG FOR AT TYDELIGGØRE DET KAN DU SKRIVE AT OVNEN VED LEJEMÅLETS BEGYNDELSE ER HELT REN, OG AT HVIS OVNEN IKKE ER HELT REN, NÅR LEJER FLYTTER, FRATRÆKKES DER I DEPOSITUM UDGIFT TIL RENGØRING.

Jeg er også lidt i tvivl om hvor vidt der skal uddybes i kontrakten om at lejligheden skal afleveres i samme stand som udleveret, og om lejer må lave ændringer som f. eks at male uden min tilladelse?

SVAR: DU KAN SKRIVE I LEJEKONTRAKTEN, AT DET ER DIG DER HAR VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTIGELSEN AF LEJLIGHEDEN, OG AT DER DERFOR IKKE UDEN DIT SAMTYKKE MÅ MALES I LEJLIGHEDEN. DU SKAL SÅ SAMTIDIG SKRIVE, HVAD DER STÅR PÅ INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSESKONTO.

 

GENERELT BØR DU LÆSE VEJLEDNINGEN TIL LEJEKONTRAKTEN GRUNDIGT IGENNEM, FØR DU KASTER DIG UD I AT UDFYLDE DENNE. DET ER IKKE NEMT AT VÆRE UDLEJER, OG DER ER MANGE FÆLDER, MAN KAN FALDE I

Hvordan klager jeg over en håndværker, jeg er utilfreds med ?

Klag først til håndværkeren, du er utilfreds med!

Samtale fremmer forståelsen!

I de fleste tilfælde kan en henvendelse til en håndværker løse mange problemer.

Det kan ofte betale sig kun at klage mundtligt. Ofte løses sagen bedst, uden at der er noget på skrift.

Hvis du alligevel skal skrive en klage, så vær høflig, når du klager. Jo mere utilfreds du er, jo mere høflig bør din klage formuleres.

Eksempel: “Jeg fik den 23/12 besøg af XX, som virkede meget venlig, professionel og effektiv. Desværre kan jeg konstatere, at han at glemte at udføre halvdelen af den opgave, som var bestilt. Jeg talte med XX i mandags, og han erkendte, at han havde overset bagsiden af opgavesedlen. Han kunne desværre ikke komme den 5. januar om formiddagen, hvor jeg alligevel vil være hjemme, idet han skulle på barsel. Han kunne først komme  i uge 5, og det er alt for sent for mig. Jeg skriver nu, fordi jeg har brug for, at firmaet får ordnet opgaven hurtigt, og at der gives mig en kompensation i anledning af, at jeg skal tage fri fra arbejde en gang mere. Jeg vil ringe i morgen, så vi kan få sagen løst tilfredsstillende for firmaet og mig.”

Hvis du skriver uforskammet, får du måske afløb for din frustrationer, men du får næppe løst din sag særlig effektivt. Du vil møde modstand, hvis du skriver uforskammet.

Skal du klage til administrator/bestyrelse?

Hvis det er et arbejde, som foreningen skal betale for, er det naturligvis vigtigt, at foreningens bestyrelse evt. via administrator gøres opmærksom på sagen.

Hvis arbejdet er udført af en håndværker,som foreningen anbefaler eller kræver benyttet er det også udmærket, at du informerer administrator/bestyrelsen om sagen. Bestyrelsen vurderer 1-2 gange om året samarbejdet med håndværkere, og din sag kan være med til at støtte bestyrelsen i beslutning om fortsat samarbejde eller ej.

Kan administrator eller bestyrelse hjælpe dig i forhold til håndværkeren, som du er utilfreds med?

Hvis det ikke er et arbejde, der er udført for foreningens regning, er administrator og bestyrelse afskåret fra at hjælpe dig. Bestyrelsens opgave er at varetage den daglige ledelse af foreningen – ikke at varetage den enkelte andelshavers forhold til håndværkere. Hvis bestyrelsen bliver gjort bekendt med din sag, og der er tale om en håndværker, som foreningen anvender eller anbefaler eller kræver, at andelshavere anvender, kan din sag være medvirkende til, at der på et senere bestyrelsesmøde træffes beslutning om skærpede krav til den pågældende håndværker, eller at der indledes samarbejde med en anden håndværker.

Kan jeg spare noget ved at få min bank til at afregne i overensstemmelse med AB-Bogen?

Muligvis. Spørg din bank, om de er billigere end os (-:
Hvis du vælger, at få din bank til at klare ekspeditionern, skal din bank blot underskrive  garanti-for-korrekt-afregning.
Bankgarantien skal sendes til os og være os i hænde senest 5 hverdage efter overtagelsesdagen, men naturligvis gerne før, f.eks. umiddelbart efter at du har underskrevet overdragelsesaftale.
Har vi ikke en bankgaranti fra din bank senest 5 hverdage efter overtagelsesdagen, afregner vi, og du debiteres det i overdragelsesaftalen oplyste gebyr. Modtager vi bankgarantien rettidigt sender vi besked om evt. over for os anmeldte transporter til banken og udbetaler hele provenuet til den konto, som din bank har oplyst, og de har herefter ansvaret for at udbetale korrekt til pant- og udlægshavere, tranporthavere og dernæst dig.

Svar på klage uden forudgående dialog mellem beboerne.

I en forening er der fra tid til anden tilfælde, hvor naboer er til gene for hinanden. Det er vigtigt, at disse gener så vidt muligt løses, inden de vokser sig store. På min netside for foreningen er der en vejledning til, hvordan man bør forholde sig, hvis der er en nabo, der generer. Se http://egemar-clausen.dk/klager-beboere/
Som det fremgår, skal du først forsøge selv at løse dit problem, dvs. tale med ham/hende, der generer dig.
Hvis det ikke lykkes med dialog mellem dig og den anden beboer, må du naturligvis klage til administrator. Læs mere på netsiden om, hvordan du klager.
Som du kan se, er det som udgangspunkt ikke muligt at klage anonymt.
Du kan evt. med fordel spørge andre i opgangen om, hvorvidt de vil støtte en klage. Hvis det kun er dig, der klager, og klagen afvises som ubegrundet af ham/hende, du klager over, er det en sag med påstand imod påstand, og så henlægges din klage på det foreliggende grundlag, da foreningen ikke har nogen chance for at vinde over ham/hende, du klager over. Er det hele opgangen, der klager over den samme beboer, vil beboeren få oplysning herom og besked om, at hvis der kommer nye klager, vil det medføre eksklusion og ophævelse af brugsretten til lejligheden.

Hvordan stiller jeg forslag ?

Forslag

Forslag til bestyrelsen kan sendes pr. e-mail til administrator eller direkte til bestyrelsen.

Forslag til en generalforsamling skal sendes med anbefalet brev til administrator eller bestyrelsens formand. I stedet for at sende forslaget anbefalet, kan du aflevere forslaget personligt eller sende det med e-mail eller almindelig post, men så er det dit eget ansvar at følge op på, at du får en kvittering for modtagelsen.

Gu kan læse i vedtægterne hvornår det er sidste frist at aflevere forslaget, hvis forslaget skal behandles af den ordinære generalforsamling.

For at et forslag kan vedtages, skal konsekvenserne for foreningen og andelshaverne være nogenlunde til at regne ud.

Hvis man f.eks. som andelshaver ikke mener, at bestyrelsen selv skal vurdere om et vedligeholdelsesarbejde skal udføres, eller hvordan det skal udføres, bør forslaget gå ud på, hvem man foreslår skal hjælpe foreningen, hvad udgiften hertil forventes at koste samt om udgiften skal afholdes inden for det, der er råd til i h.t. bestyrelsens budget, eller om udgiften skal finansieres via forhøjelse af boligafgiften.

 

Kan jeg få reguleret min aconto varme ?

Acontovarmen reguleres automatisk, så acontovarmen med korrektion for, hvor varmt/koldt, det har været i forhold til gennemsnittet og varslede stigninger i fjernvarmeprisen, mindst vil svare til den enkelte beboers forbrug.

Du kan godt få reguleret din aconto varme yderligere. Det koster normalt et gebyr på 100 kr. for at få ændret aconto-varmen.

Du kan skriftligt (gerne pr. e-mail) anmode om, at din aconto  varme bliver sat op.

Hvis du gerne vil have sat din aconto varme ned, skal du ansøge skriftligt (gerne pr. e-mail) og i ansøgningen redegøre nærmere for, hvorfor du mener, du vil bruge mindre i varme, end du opkræves aconto. Din ansøgning vil blive behandlet af administrator, varmemålerselskabet og/eller bestyrelsen.

 

Hvordan klager jeg over en beboer, der generer mig ?

Klag først til ham/hende, der generer dig!

Samtale fremmer forståelsen!

I de fleste tilfælde kan en henvendelse til en nabo løse mange problemer.

Begge parter skal tale sammen med samme udgangspunkt: Vi bor i en ejendom, hvor man på den ene side ikke kan kræve, at naboen skal være lydløs, men hvor man på den anden side ikke må larme så meget, at man er mere støjende end normalt.

Hvis man som naboer taler sammen, kan man – efter at man har forstået hinanden – ofte lave nogle regler, hvor man tager hensyn til hinandens livsrytmer, arbejdstider, fritid m.m.

Klag til administrator.

Hvis du ikke kan tale dig til rette med den beboer, der generer dig, så skal du sende en klage til administrator.

En klage over en anden beboer i din ejendom, skal altid være skriftlig, og det skal være tydeligt, hvem der klager. Klager kan sendes pr. mail til administrator@sagag.info. Det skal fremgå af klagen, at du har forsøgt at tale med den beboer, som du vil klage over, eller der skal være en god begrundelse for, at du har undladt dette, f.eks. tidligere trusler om vold etc.

Hvis ovennævnte er opfyldt, vil klagen blive sendt til den beboer, der klages over. Den pågældende beboer vil få besked om, at der er to måder at reagere på klagen.

Beboeren kan for det første være enig i at klagen er berettiget og i så fald skal beboeren opfatte brevet som et påkrav om for fremtiden ikke at give anledning til klage.

Beboeren kan for det andet være uenig i at klagen er berettiget. Klageren skal i så fald meddele dette skriftligt til administrator.

Administrator vil informere bestyrelsen om alle klagesager, og bestyrelsen vil træffe afgørelse i hver enkelt sag.

Hvis du får afvist en klage.

Hvis bestyrelsen afviser din klage, er det ikke nødvendigvis ensbetydende med, at du ikke har ret i din klage.

Bestyrelsens afvisning kan skyldes, at der juridisk ikke er nok hold i sagen til, at bestyrelsen kan gå videre med din klage.

Hvis du får afvist en klage , nytter det ikke noget at sende en tilsvarende klage en gang til. Hvis du skal klage en gang til – f.eks. over at du synes, at en beboer larmer mere, end du synes er rimeligt, bør du som minimum have flere beboere i nærheden af beboeren, der larmer, til at støtte din klage.

Alle, der underskriver en klage, skal være forberedt på, at de kan blive indkaldt til at afgive vidneforklaring. Det er ikke nemt at være vidne.

Overvej endnu en gang, om ikke det er bedre i første omgang at forsøge en samtale med den, der larmer. Min anbefaling er: Gør det før, du skriver noget. Ord og underskrifter kan virke provokerende og eskalere en konflikt, som med den rette håndtering og fornuftige dialog kunne have været stoppet i opløbet.

Og så skal naturligvis også nævnes, at der er talrige tilfælde, hvor du ikke bør forsøge dialog, men hvor du bør klage med det samme. Vold, trusler om vold, voldelig og aggressiv adfærd, andre kriminelle handlinger, såsom hærværk m.m. skal du anmelde uden tøven – og både til politiet og til bestyrelsen/administrator.

Anonyme klager

Vi får fra tid til anden spørgsmål om, hvorvidt der kan klages anonymt.

Som udgangspunkt er svaret nej.

Drejer det sig imidlertid om ulovlige forhold, kan klagen blive undersøgt nærmere – evt. med politiets hjælp. Også anmeldelser om alvorlige vedtægts- eller husordenovertrædelser kan  medføre, at bestyrelsen beslutter, at sagen skal undersøges nærmere, selv om klager er anonym eller klager har betinget sig anonymitet.

Selv om du som klager betinger dig anonymitet, er der sager, der er så alvorlige, at bestyrelsen kan se sig nødsaget til at sende din klage videre til politiet eller retten og i så fald kan din anonymitet ikke garanteres.

KLAGER TIL POLITIET

Bestyrelsen kan tage sig af almindelige husordensovertrædelser, men har ikke bemyndigelse eller magt til at tage sig af overtrædelser af straffeloven. Her skal der rettes henvendelse til politiet. Det samme gælder ved overtrædelser af politivedtægten, herunder f.eks. ved larm for åbne vinduer.

Politiet har magten til i disse sager at hjælpe her og nu. Det er vigtigt, at bestyrelsen også informeres om anmeldelser til politiet, da bestyrelsen evt. kan beslutte, at anmeldelserne skal have langsigtede konsekvenser, herunder at overtræderen af god skik og orden helt eller delvist får ophævet eller opsagt brugsret til ejendommen.