Kategori: FAH

Karinas forslag til vedtagelse på generalforsamling den 30. maj 2016.

 

Hævelse af andelskronen – punkt til afstemning på Generalforsamlingen

Hej medbeboere,

Jeg er efter, indtil videre, 6 år i andelsforeningen bekendt med ideologien om at fastholde en lav andelskrone. Jeg har dog meget svært ved at se rationalet heri, og ser den som en smuk, men lidt forældet ideologi. På et eller andet tidspunkt kan det blive en realitet at måtte fraflytte af rigtig mange årsager såsom nyt arbejde, familieforøgelse, alderdom og mange flere. Desværre, som ejendomsvurderingen er nu, kan vi blive begrænset i denne frihed alene på grund af de omstændigheder, der vedrører vores boligs prisfastsættelse. Det er derfor nødvendigt, at vi forholder os til situationen og tager den til genovervejelse – for dig, mig og din nabo.

 

For os der bliver boende, vil det endvidere øge muligheden for at låne lidt i friværdi til renovering, køkken, bad m.v. Yderligere, at kreditvurderingen i banken vil blive bedre for den enkelte, og dermed god chance for bedre finansieringsvilkår til sin andelslejlighed (lavere rente) og følgende lavere månedlige udgifter.

 

Vi opfordrer derfor til, at folk møder op på generalforsamlingen og giver en positivt stemme for dette forslag, eller at du giver en fuldmagt til din nabo.

 

Uholdbart rationale ved nuværende prisfastsættelse vs. intet realøkonomisk tab for beboere eller tilflyttere ved markedstilnærmede priser

Jeg har forsøgt at læse mig frem til rationalet for, hvorfor prisfastsættelsen er som pågældende for at forstå argumentet. Af sidste års referat på generalforsamlingen blev der stillet et lignende forslag om hævelse af andelskronen. Svaret hertil var, at ved at have købt en af vores lejligheder til under markedspris tilsikrer foreningen, at en beboer ved eventuelt salg ikke taber penge, såfremt priserne på boligmarkedet måtte været faldet. Dette argument er ikke dog ikke holdbart.

 

Naturligvis opnås der ikke et direkte tab ved fraflytning, hvor priserne har været faldet. Ved markedstilnærmede priser ville der dog alligevel ikke have været et reelt tab, da en tilsvarende lejlighed man skulle flytte til, ligeledes ville være faldet. Derimod vil man i et marked, hvor der har været prisstigninger opleve et kraftigt realøkonomisk tab på vores lejligheder. Skulle man flytte til en blot anden identisk lejlighed ville denne være blevet dyrere, mens ens egen lejlighed der sælges, ville være fastholdt på lavt niveau. Dette større realøkonomiske tab vil kunne betyde, at vi ikke vil kunne finansiere blot en anden identisk lejlighed – og måske helt umuligt at finansiere en lidt større, hvorved vi måske ikke har andre alternativer end at blive boende en dag. Dette scenarie er slet ikke urealistisk, tvært imod, da vores ejendomsvurdering meget forventeligt er meget langt væk fra noget, der minder om markedspriser.

 

Argumentet om, at vi bliver sikret imod tab, er derfor ikke holdbart – tvært imod. Ret beset bliver vi i stedet netop pålagt en risiko. Det er højst sandsynligt en risiko rigtig mange gerne vil slippe af med. Hvis det accepteres fortsat at blive holdt kunstigt lavt, accepterer vi, at vi kun har en option mod at opnå et realøkonomisk tab og dertil den risiko, at vi må blive i vores lejligheder, eller at folk lider et stort realøkonomisk tab, hvis de bliver nødsaget til at flytte – og det var det foreningen prøvede at tilstræbe at vi skulle undgå?

 

Hvem søger vi at sikre – beboere eller tilflyttere?

I den nuværende situation tilsikrer vores prisfastsættelse ikke os, der bor i foreningen, men derimod tilflytterne i vores forening. Hvis interesser er det, vi prøver at beskytte? Det må vel være os alt andet lige. Tilflyttere vil oftest være kommet fra en anden lejlighed, hvor der er opnået en absolut gevinst ved salg af denne og med efterfølgende køb af en af vores lejligheder til den halve pris.

Yderligere fraholder det os fra at få billigere finansiering af boliglån, lån i friværdi til renovering, og frihed til at manøvrere såfremt det skulle blive nødvendigt.

 

Forslag til ny markedstilnærmet ejendomsvurdering

Offentlig ejendomsvurdering, som vores ejendom er vurderet ved nu, er i sig selv en rigtig konservativ vurdering. At vi samtidig prisfastsætter lejlighederne 20% under denne, er ekstremt konservativt. Svarende til, at vi stort set ikke vil have råd til at købe en identisk lejlighed i en anden forening i hovedstadsområdet, såfremt vi måtte fraflytte en dag. Alle økonomiske rationaler vil tilsige markedsvilkår (valuarvurdering). Hermed vil ingen opnå noget realøkonomisk tab – hverken os der bor her, som en dag måtte være nødsaget til at flytte, eller tilflyttere til vores forening.

Såfremt der er nogen aversion imod dette, kunne man om ikke andet lave en mellemvej eller lempelse af nuværende prisfastsættelse, som at overgå til markedsvurdering uden 20% reduktion eller valuarvurdering med 10% reduktion eller lignende.

 

Det mest rationelle er valuarvurdering, da man uanset, hvordan markedet måtte bevæge sig, ikke får nogen begrænsning på sine muligheder (real formue), og derfor går vores forslag herpå. Såfremt det afvises, foreslår vi, at der findes en løsning med en anden form for lempelse af nuværende konservative prisfastsættelse.

 

Med venlig hilsen

 

Karina Nyholm

Frederiksvej 70, st.th

2000 Frederiksberg