EGEMAR & CLAUSEN > Saga-FAQ

Kategori: Saga-FAQ

Spørgsmål A/B Saga G

Skal du bygge om eller lave andre ændringer i din lejlighed?

Hvad skal du være opmærksom på hvis du vil lave ændringer i din andelslejlighed?

Som andelshaver skal du spørge andelsboligforeningen om lov, før du bygger din lejlighed om. Du kan læse reglerne for A/B Saga G i vedtægterne § 10. Du må gerne sætte en ny bruser op, men du må ikke rive en væg ned. Mellem disse yderpunkter, er det vanskeligt at sige præcis, hvornår en ændring i lejligheden kræver bestyrelsens tilladelse. Spørg hellere en gang for meget end en gang for lidt. Du skal ansøge om at lave ændringer i din bolig senest 3 uger, inden du går i gang. Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget. Ansøgningen sendes til administrator@sagag.info. Administrator videresender herefter til bestyrelsen med kommentarer

 

Hvilke ændringer kræver byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse hos kommunen og hvilke ændringer skal blot anmeldes?

Du kan læse om, hvornår du skal have byggetilladelser på Københavns Kommunes hjemmeside her.

Både ansøgninger og tilladelser skal indsendes til kommunen via Center for Bygninger.

Hvis du skal bruge en fuldmagt fra bestyrelsen til en ansøgning om tilladelse eller anmeldelse koster det et gebyr på kr. 500.

Mindre forbedringer såsom nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask mv.  skal bestyrelsen have besked om.

 

Du har fået de tilladelser der kræves og kan nu gå i gang. Hvad skal du være opmærksom på?

Du skal altid overholde reglerne i husordenen. Her står bl.a., at man ikke må bruge boremaskiner og andet støjende værktøjer før kl. 8 og efter kl. 20. Dette skal naturligvis også respekteres i forbindelse med ombygninger af din lejlighed.

 

Hvad sker der, hvis du overtræder love og regler for ombygning af andelslejligheder eller laver ombygning uden at søge om tilladelse?

Som andelshaver har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i byggeloven.

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.

Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.

Det kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan fx kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen.

I sidste instans kan du blive ekskluderet af andelsboligforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du skal fraflytte din bolig, som derefter kan sælges.

Hvordan får du byggetilladelse?

Du skal søge via http://www.kk.dk/byggetilladelse

Fuldmagten underskrives af administrator efter OK fra bestyrelsen, når elektronisk anmodning herom foreligger fra Københavns Kommune. Som e-mail adresse skal du anføre cl@usens.dk og hvis du bliver anmodet om foreningens CVR-nr, er det: 34 49 62 69.

 

Hvor mange lejligheder er større end 60 kvm.?

Følgende lejligheder i Saga G er større end 60 kvm. Bemærk at de oplyste arealer er de ved stiftelsen registrerede. Arealerne kan afvige fra det, der er registreret af myndighederne eller det, der retteligt burde have været registreret af myndighederne.

 

 

Lejer_adresse-1 Areal
Isafjordsgade 5, st. th. 84
Egilsgade 22, 1. th. 93
Egilsgade 22, 2. th. 93
Egilsgade 22, 3. th. 93
Egilsgade 22, 4. th. 93
Egilsgade 28, 1. tv. 120
Egilsgade 44, st. tv. 93
Egilsgade 44, 1. tv. 93
Egilsgade 44, 2. tv. 93,1
Egilsgade 44, 3. tv. 93,1
Egilsgade 44, 4. tv. 93
Gunløgsgade  21, st. tv. 93
Gunløgsgade  21, 1. tv. 93
Gunløgsgade  21, 2. tv. 93
Gunløgsgade  21, 3. tv. 93
Gunløgsgade  21, 4. tv. 93
Gunløgsgade 25, 2. 120
Gunløgsgade 31, 1. 120
Gunløgsgade 31, 2. 120
Gunløgsgade 37, st. tv. 120
Gunløgsgade 43, st. th. 93
Gunløgsgade 43, 1. th. 93,1
Gunløgsgade 43, 2. th. 93
Gunløgsgade 43, 3. th. 93
Gunløgsgade 43, 4. th. 93,1
Isafjordsgade 5, st. tv. 140
Isafjordsgade 5, 1. th. 84
Isafjordsgade 5, 1. tv. 94
Isafjordsgade 5, 2. th. 84
Isafjordsgade 5, 2. tv. 94
Isafjordsgade 5, 3. th. 84
Isafjordsgade 5, 3. tv. 94
Isafjordsgade 5, 4. th. 84
Isafjordsgade 5, 4. tv. 94
Isafjordsgade 7, st. th. 94
Isafjordsgade 7. st. tv. 84
Isafjordsgade 7. 1. th. 94
Isafjordsgade 7, 1. tv. 84
Isafjordsgade 7. 2. th. 94
Isafjordsgade 7. 2. tv. 84
Isafjordsgade 7. 3. th. 94
Isafjordsgade 7. 3. tv. 84
Isafjordsgade 7. 4. th. 93,8
Isafjordsgade 7. 4. tv. 84,2
Leifsgade 6, st. th. 94
Leifsgade 6. st. tv. 84
Leifsgade 6, 1. th. 94
Leifsgade 6, 1. tv. 84
Leifsgade 6, 2. th. 93,8
Leifsgade 6, 2. tv. 84
Leifsgade 6, 3. th. 94
Leifsgade 6, 3. tv. 84
Leifsgade 6, 3. tv. 84
Leifsgade 6, 4. th. 93,8
Leifsgade 6, 4. tv. 84
Leifsgade 8, st. th. 84
Leifsgade 8, st. tv. 93,8
Leifsgade 8, 1. th. 84
Leifsgade 8, 1. tv. 94
Leifsgade 8, 2. th. 84
Leifsgade 8, 2. tv. 94
Leifsgade 8, 3. th. 84
Leifsgade 8, 3. tv. 94
Leifsgade 8, 4. th. 84
Leifsgade 8, 4. tv. 94

Klager over støj fra virksomheder.

Hvis du mener, at en virksomhed støjer mere end tilladt, skal du rette henvendelse til Kommunen, som kan hjælpe med at undersøge, om virksomheden støjer mere end der er i orden.

Bor du i Københavns Kommune skal du sende din klage via dette link

 

Sammenlægning af to lejligheder

Kan jeg købe en anden lejlighed i A/B Saga G og sammenlægge med min egen?

Som andelshaver i A/B Saga G har du fortrinsret til at købe nabolejligheden med henblik på sammenlægning med din egen. Det er kun nabolejligheden i samme opgang, som du kan få lov til at sammenlægge med, det vil sige, ikke lejligheder i op- eller nedadgående retning eller nabolejligheden i en anden opgang.

Du skal som andelshaver forinden du afgiver bud på nabolejligheden tjekke muligheden for at opnå tilladelse hos Københavns Kommune. Vær opmærksom på, at du selv skal holde øje med, om din nabos lejlighed kommer til salg. Det er en god idé at sige til din nabo, at du er interesseret i at købe til sammenlægning, så lejligheden ikke forgæves skal annonceres og fremvises.

Alle udgifterne til sammenlægning påhviler dig selv og du skal selv sørge for indhentning af tilladelse hos Københavns Kommune.

Du er i øvrigt forpligtet til at overholde regler for sammenlægning af lejligheder i A/B Saga G. Se reglerne her. Konsekvenserne af ikke at overholde reglerne kan føre til eksklusion af andelsboligforeningen og tvangssalg af din(e) lejlighed(er).

 

Moderniseringstillæg – hvad er det?

Et moderniseringstillæg er et tillæg man som andelshaver betaler for, at lejligheden, da den indgik som andelslejlighed i foreningen, var i bedre stand end andre andelslejligheder i foreningen.
Moderniseringstillægget vil blive nedskrevet med 10 % over 10 år, første gang  1. januar 2017. Boligafgiften forventes at stige i den anledning med ca. 3-4 % hvert år. Yderligere stigning i boligafgiften kan forekomme ved prisstigninger, skatte- og afgiftsforhøjelser m.m.
Du kan læse mere om moderniseringstillægget i foreningens vedtægter, § 8(4) her

 

Hvem skal underskrive regnskab og referat i en forening?

Medmindre der står andet i foreningens vedtægter, skal regnskabet underskrives af bestyrelsen. Det er bestyrelsen, der aflægger regnskabet over for generalforsamlingen, og regnskabet skal således være underskrevet før generalforsamlingens afholdelse. Medmindre andet følger af vedtægterne skal regnskabet være underskrevet, når det sendes ud til medlemmerne. Revisor skal naturligvis også have underskrevet. Dirigenten bør ligeledes underskrive uanset om dette er et udtrykkeligt krav i vedtægterne. Som minimum skal dirigentens underskrift være på enten det godkendte regnskab eller referatet af generalforsamlingen.

Referatet skal altid underskrives af dirigenten. Bestyrelsens påtegning på referatet skal alene ses som en bekræftelse på, at bestyrelsen er bekendt med de trufne beslutninger, som bestyrelsen er forpligtet til at effektuere. Det betyder ikke, at bestyrelsen har indflydelse på referatets indhold, hvis der er uenighed mellem dirigent og bestyrelse om det passerede. Det er naturligt, at referatet tillige underskrives af referenten, uanset om dette fremgår af vedtægten. Hvis der er uenighed mellem referenten og dirigenten om det passerede, er det dirigentens opfattelse, der er gældende.

Den valgte bestyrelses underskrift på referatet tjener som skrevet som kvittering for, at bestyrelsen ved, hvilke beslutninger, de skal arbejde for. Det betyder dog ikke, at man som bestyrelsesmedlem fritages for ansvar ved blot at gøre som et flertal på generalforsamlingen har bestemt. En beslutning kan vise sig at være ugyldig i forhold til vedtægterne eller ulovlig. Bestyrelsen vil så normalt være forpligtet til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling med henblik på at få den ugyldige/ulovlige beslutning omgjort.

 

Frist for at underskrive aftale.

Opdateret august 2016

Hvis du efter fristen for at udfylde blanket om interesse i at købe enlejlighed er eller bliver den bedst placerede, skal du underskrive med det samme. Fristen er 3 hverdage. Helt præcis skal du senest have underskrevet kl. 23.59.59 (inden midnat) den 3. hele hverdag efter at der er afsendt e-mail om, at der er klar til din underskrift. Afsendes f.eks. kl. 14.00 tirsdag e-mail med besked om, at du skal underskrive, har du hele onsdag, torsdag og fredag til at underskrive.

Umiddelbart efter fristens udløb bortfalder din mulighed for at underskrive og den næste i rækken af interesserede får muligheden.

Lørdag, søndag og en helligdag tæller ikke med som “hverdag”. Sendes e-mail til dig en fredag, lørdag eller søndag besked om at du skal underskrive, udløber din frist således først den næste onsdag kl. 23.59.59.

Fristen regnes fra afsendelsestidspunktet og altså ikke fra det tidspunkt, du rent faktisk modtager eller læser e-mailen.

 

Hvor meget vil boligafgiften skulle stige, når moderniseringstillæg skal nedsættes?

Fra 1. januar 2017 skal moderniseringstillæg nedsættes for andelshavere i A/B Saga G.

Hvis foreningen skal have samme størrelse indtægter, skal boligafgiften forhøjes af generalforsamlingen. Men hvor meget skal man som andelshaver regne med, at boligafgiften skal stige?

Boligafgiftsindtægten pr. måned er juli 2016 kr. 789.298 og moderniseringstillæg skal nedsættes med ca. kr. 23.276. Boligafgiften skal med andre ord stige ca. 3 %.

Som andelshaver kan man beregne den samlede forventede udgift ved at nedsætte nuværende moderniseringstillæg med 10 % af det beløb, som i bilag til vedtægterne er oplyst, at moderniseringstillægget andrager for ens lejlighed. Nuværende boligafgift skal til gengæld forhøjes med ca. 3 %.

 

 

 

Fremleje

Har du ret til at fremleje?

Reglen om fremleje fremgår af foreningens vedtægter § 11,

Fremleje

(11.1)     En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til andre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3.

(11.2)     En andelshaver er berettiget til at fremleje eller udlåne sin bolig uden tidsbegrænsning til andelshavers børn eller forældre. Bestyrelsen skal godkende betingelserne for fremlejen/udlånet.

(11.3)     En andelshaver er berettiget til at fremleje eller udlåne sin bolig i maksimalt 2 år inden for en ejerperiode på 3 år. Bestyrelsen skal godkende fremlejetagere(n) og betingelserne for fremlejemål.

(11.4)     Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelser.

(11.5)     Ved ulovlig fremleje, betaler andelshaver dobbelt boligafgift i hele den ulovlige fremlejeperiode. Fremlejer betaler derudover alle omkostninger i anledning af fogedretssag. Foreningen kan vælge alene at lade fogedretssagen dreje sig om udsættelse af den ulovlige fremlejer. Foreningen kan også vælge at skride til eksklusion og ophævelse af brugsretten til lejligheden for andelshaver.

Da bestyrelsen skal godkende fremlejetager, hvilket vil sige den, der skal bo i lejligheden, kan tilladelse til at udleje til et selskab ikke forventes.

Lejekontrakter skal IKKE sendes til godkendelse. Derimod skal en blanket med oplysninger fra parternes lejeaftale godkendes af bestyrelsen.

Blanketten skal udfyldes online – se under fanen udlejning.

Det koster kr. 350 for registrering af fremlejemålet.  Der er ikke mulighed for med foreningens mellemkomst at få varmen aflæst i forbindelse med et fremlejemål. I stedet bør andelshaver og fremlejer selv aflæse målerne, når fremlejemålet begynder og slutter. På baggrund heraf skal andelshaver lave varmeregnskab til fremlejer, når andelshaver afregnes af foreningen.

Fra administrator har modtaget blanketten til denne er godkendt af bestyrelsen kan der gå op til 5 arbejdsdage.

Rådgivning om fremleje

Før man som andelshaver beslutter sig til at leje sin lejlighed ud, i stedet for f.eks. at sælge lejligheden eller at lade denne stå tom, hvis man kun midlertidigt er bortrejst, skal man tænke sig godt om.

Der er mange fejl, man som andelshaver kan begå, hvis man lejer sin lejlighed ud.

Hvis du ønsker at leje din lejlighed ud, bør du overveje, om du skal have en advokat til at hjælpe dig med at udfylde lejekontrakt og i øvrigt hjælpe med administrationen, mens du er bortrejst.

Som administrator er jeg inhabil til at hjælpe andelshavere, hvis de beslutter sig til at udleje deres lejlighed. Du kan læse mere om fælder ved fremleje her: http://www.business.dk/bolig/private-udlejere-kommer-galt-af-sted

For et gebyr på kr. 650 får du et paradigma til en lejekontrakt, som du selv skal udfylde. Adresse og dit navn og et par andre detaljer er dog forudfyldt.  Alle dokumenter fremsendes med e-mail. Selve lejekontrakten er et dokument mellem dig og din fremlejer. Lejekontrakten skal ikke godkendes af bestyrelsen.

Hvis du vil leje din lejlighed ud, skal du sende en e-mail sagag@8366.dk og anmode om fremsendelse af en blanket. Husk at oplyse, hvor du bor!!

Når blanketten med oplysninger om den indgåede lejeaftale er udfyldt, skal du få lejer til at underskrive, og du skal naturligvis også selv underskrive. Herefter sender du blanketten til mig – gerne pr. e-mail, hvorefter jeg indhenter godkendelse fra foreningen.

Hvad med folke- og cpr-registeret?

Spørgsmål:

Når jeg finder en fremlejer, er det så ok jeg flytter min cpr. adresse til min kærestes bolig eller har foreningen regler om, at jeg skal lade min cpr. adresse blive på min adresse hos foreningen?

Svar:

I h.t. loven skal du stå tilmeldt der hvor du bor. Du bør vente med at flytte ind hos din kæreste, indtil du har fremlejet din lejlighed. I modsat fald bryder du foreningens vedtægter, hvor der jo netop er krav om, at du skal benytte lejligheden som helårsbeboelse, hvilket du ikke vil opfylde, hvis du er flyttet ind hos din kæreste. Du må nøjes med at være på besøg hos ham, indtil du har fundet en fremlejer (-: Lige som når du er ude at rejse eller arbejder midlertidigt i udlandet, er det OK, at du i en kortere periode opholder dig mere i en anden bolig (hotelværelse, boreplatform, kærestes lejlighed o.s.v). Bare du stadig “bor” (helårsmæssigt) i din lejlighed.

Når du har fundet en fremlejer, og du er flyttet fra din andelslejlighed, er det ikke bare OK at melde flytning. Du SKAL melde flytning. Du skal som skrevet ovenfor være tilmeldt der, hvor du bor (uanset om du har fremlejet eller ej).

Læs mere om, hvordan man opfylder sin pligt til at bo i ejendommen.

Diverse spørgsmål om fremleje

Jeg skal til at fremleje min lejlighed.

Jeg har vel ikke ret til at komme og se hvordan lejligheden ser ud, mens lejer bor her vel? skal lejer have alle nøgler til lejligheden, eller har jeg som udlejer ret til at have den?

SVAR: DU HAR IKKE RET TIL AT KOMME I LEJLIGHEDEN UDEN EFTER AFTALE ELLER EFTER VARSLING AF LEJEREN. REGLER FOR, HVORNÅR DU HAR RET TIL AT VARSLE, AT DU SKAL HAVE ADGANG FREMGÅR AF LEJELOVEN.

Og med hensyn til hvis lejer ikke overholder reglerne skal jeg så skrive noget i lejekontrakten om øjeblikkelig opsigelse, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU KAN SUPPLERE LEJELOVENS REGLER MED DINE EGNE REGLER. HVIS DER F.EKS. IKKE MÅ RYGES ELLER HOLDES HUSDYR I LEJLIGHEDEN, SKAL DETTE STÅ I KONTRAKTEN FOR AT DET ER MISLIGHOLDELSE, HVIS LEJER IKKE OVERHOLDER FORBUDENE.

Depositummet skal vel altid være 3 mdr. husleje af den leje jeg sætter den til?

SVAR: DET MAKSIMALE DEPOSITUM ER 3 MÅNEDERS LEJE. DET ER KLOGT AT KRÆVE DETTE. DU MÅ OGSÅ GODT KRÆVE 3 MÅNEDERS FORUDBETALT LEJE.

Skal jeg uddybe i kontrakten at depositummet bliver brugt til hvis noget skal laves efter lejen udløber, så de ikke kan kræve det fulde beløb tilbage, eller er det helt automatisk?

SVAR: DU BEDHØVER IKKE AT SKRIVE NOGET, MEN I VISSE TILFÆLDE KAN DET VÆRE KLOGT. HAR DU F.EKS. EN OVN, SOM DU SELV HAR PASSET PÅ AT RENSE HVER GANG, DU HAR BRUGT DEN, SÅ KAN DU GODT FORLANGE AT LEJER PASSER LIGE SÅ GODT PÅ OVNEN OG FOR AT TYDELIGGØRE DET KAN DU SKRIVE AT OVNEN VED LEJEMÅLETS BEGYNDELSE ER HELT REN, OG AT HVIS OVNEN IKKE ER HELT REN, NÅR LEJER FLYTTER, FRATRÆKKES DER I DEPOSITUM UDGIFT TIL RENGØRING.

Jeg er også lidt i tvivl om hvor vidt der skal uddybes i kontrakten om at lejligheden skal afleveres i samme stand som udleveret, og om lejer må lave ændringer som f. eks at male uden min tilladelse?

SVAR: DU KAN SKRIVE I LEJEKONTRAKTEN, AT DET ER DIG DER HAR VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTIGELSEN AF LEJLIGHEDEN, OG AT DER DERFOR IKKE UDEN DIT SAMTYKKE MÅ MALES I LEJLIGHEDEN. DU SKAL SÅ SAMTIDIG SKRIVE, HVAD DER STÅR PÅ INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSESKONTO.

GENERELT BØR DU LÆSE VEJLEDNINGEN TIL LEJEKONTRAKTEN GRUNDIGT IGENNEM, FØR DU KASTER DIG UD I AT UDFYLDE DENNE. DET ER IKKE NEMT AT VÆRE UDLEJER, OG DER ER MANGE FÆLDER, MAN KAN FALDE I

Udlejning – fælder!

Juridisk rådgivning om udlejning

Før man som andelshaver beslutter sig til at leje sin lejlighed ud, i stedet for f.eks. at sælge lejligheden eller at lade denne stå tom, hvis man kun midlertidigt er bortrejst, skal man tænke sig godt om.

 

Der er mange fejl, man som andelshaver kan begå, hvis man lejer sin lejlighed ud.

 

Hvis du ønsker at leje din lejlighed ud, bør du overveje, om du skal have en advokat til at hjælpe dig med at udfylde lejekontrakt og i øvrigt hjælpe med administrationen, mens du er bortrejst.

 

Som administrator er jeg inhabil til at hjælpe andelshavere, hvis de beslutter sig til at udleje deres lejlighed.

 

For et gebyr på kr. 650 får du et paradigma til en lejekontrakt, som du selv skal udfylde. Adresse og dit navn og et par andre detaljer er dog forudfyldt.  Alle dokumenter fremsendes med e-mail. Selve lejekontrakten er et dokument mellem dig og din lejer. Lejekontrakten skal ikke godkendes af bestyrelsen.

 

Hvis du vil leje din lejlighed ud, skal du udfylde blanket. Du kan udfylde blanketten online. Se under fanen “Udlejning”.

 

 

Læs mere om fælder ved fremleje her: http://www.business.dk/bolig/private-udlejere-kommer-galt-af-sted

 

Diverse spørgsmål om udlejning……….

Jeg skal til at leje min lejlighed ud.

Jeg vil gerne lige spørge om jeg i lejekontrakten skal skrive at lejer selv skal stå for at holde terrassen pæn?
SVAR: JA DET BØR DU SKRIVE.
Jeg har vel ikke ret til at komme og se hvordan lejligheden ser ud, mens lejer bor her vel? skal lejer have alle nøgler til lejligheden, eller har jeg som udlejer ret til at have den?
SVAR: DU HAR IKKE RET TIL AT KOMME I LEJLIGHEDEN UDEN EFTER AFTALE ELLER EFTER VARSLING AF LEJEREN. REGLER FOR, HVORNÅR DU HAR RET TIL AT VARSLE, AT DU SKAL HAVE ADGANG FREMGÅR AF LEJELOVEN.
Og med hensyn til hvis lejer ikke overholder reglerne skal jeg så skrive noget i lejekontrakten om øjeblikkelig opsigelse, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU KAN SUPPLERE LEJELOVENS REGLER MED DINE EGNE REGLER. HVIS DER F.EKS. IKKE MÅ RYGES ELLER HOLDES HUSDYR I LEJLIGHEDEN, SKAL DETTE STÅ I KONTRAKTEN FOR AT DET ER MISLIGHOLDELSE, HVIS LEJER IKKE OVERHOLDER FORBUDENE.
Depositummet skal vel altid være 3 mdr. husleje af den leje jeg sætter den til?

SVAR: DET MAKSIMALE DEPOSITUM ER 3 MÅNEDERS LEJE. DET ER KLOGT AT KRÆVE DETTE. DU MÅ OGSÅ GODT KRÆVE 3 MÅNEDERS FORUDBETALT LEJE.
Skal jeg uddybe i kontrakten at depositummet bliver brugt til hvis noget skal laves efter lejen udløber, så de ikke kan kræve det fulde beløb tilbage, eller er det helt automatisk?

SVAR: DU BEDHØVER IKKE AT SKRIVE NOGET, MEN I VISSE TILFÆLDE KAN DET VÆRE KLOGT. HAR DU F.EKS. EN OVN, SOM DU SELV HAR PASSET PÅ AT RENSE HVER GANG, DU HAR BRUGT DEN, SÅ KAN DU GODT FORLANGE AT LEJER PASSER LIGE SÅ GODT PÅ OVNEN OG FOR AT TYDELIGGØRE DET KAN DU SKRIVE AT OVNEN VED LEJEMÅLETS BEGYNDELSE ER HELT REN, OG AT HVIS OVNEN IKKE ER HELT REN, NÅR LEJER FLYTTER, FRATRÆKKES DER I DEPOSITUM UDGIFT TIL RENGØRING.

Jeg er også lidt i tvivl om hvor vidt der skal uddybes i kontrakten om at lejligheden skal afleveres i samme stand som udleveret, og om lejer må lave ændringer som f. eks at male uden min tilladelse?

SVAR: DU KAN SKRIVE I LEJEKONTRAKTEN, AT DET ER DIG DER HAR VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTIGELSEN AF LEJLIGHEDEN, OG AT DER DERFOR IKKE UDEN DIT SAMTYKKE MÅ MALES I LEJLIGHEDEN. DU SKAL SÅ SAMTIDIG SKRIVE, HVAD DER STÅR PÅ INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSESKONTO.

 

GENERELT BØR DU LÆSE VEJLEDNINGEN TIL LEJEKONTRAKTEN GRUNDIGT IGENNEM, FØR DU KASTER DIG UD I AT UDFYLDE DENNE. DET ER IKKE NEMT AT VÆRE UDLEJER, OG DER ER MANGE FÆLDER, MAN KAN FALDE I

Hvor billigt må jeg sælge min andel.

Ved overdragelse af sin andelsbolig til et familiemedlem eller en person, man har interessesfære med, f.eks. en samlevende eller kompagnon, kan man frit sætte prisen lavere  end den lovlige maksimalpris, men man skal så være opmærksom på, at der kan være tale om en gave, således at der skal betales gaveafgift.

Ved handel med fast ejendom accepterer SKAT en prisansættelse, der svarer til den offentlige ejendomsvurdering +/-15%. Dette følger direkte af et cirkulære om værdiansættelse fra 1982.

Som andelshaver ejer man ikke sin egen bolig. Man ejer en andel af formuen i foreningen og dertil er knyttet en brugsret til en andelbolig. For andelsboliger gælder de samme regler derfor ikke. Sælges der ikke til den den pris, som maksimalt (lovligt) kan opnås, vil der være grundlag for SKAT til at nå frem til, at der er tale om en gave.

Man bør søge rådgivning hos egen advokat, eller man kan vælge at spørge SKAT inden overdragelsen. Det er muligt at få et bindende ligningssvar, hvor der bliver taget stilling til, om en overdragelsespris vil blive betragtet som en gave.

Der findes lovlige metoder til at man kan slippe for gaveafgifter ved f.eks. at en del af købesummen sker via et rente- og afdragsfrit gældsbrev, der så kan nedskrives af gavegiver ved årlige gaver, der holdes indenfor grænsen af afgiftsfri gaver. Dette kræver naturligvis at der udfærdiges et gældsbrev, ligesom det er klart, at gaverne skal gives hvert år, og gavegiver ikke på forhånd kan forpligte sig til at give disse.

 

Hvor længe må jeg beholde min lejlighed, efter jeg har købt en ny via den interne venteliste?

Når man køber en lejlighed via den interne venteliste, er det en betingelse, at man sætter sin egen lejlighed til salg, som herefter sælges til andre andelshavere på den interne venteliste eller andre personer på den eksterne venteliste.

Når man køber en lejlighed via den interne venteliste, har man ikke ret til selv at anvise en køber til lejligheden.

Som andelshaver må man kun eje en andel, og når man har købt en lejlighed via den interne venteliste, har man pligt til inden for rimelig tid at sætte den gamle lejlighed til salg.

Det er i orden, at man har to andele i en overgangsperiode, f.eks. fordi man skal bruge nogen tid til at sætte den nye lejlighed i stand. Der skal måske også bruges nogen tid til at ordne den gamle lejlighed, før den er salgsklar.

Der kan således ikke sige noget helt præcist om, hvor længe man teoretisk kan beholde den gamle lejlighed, før den skal tilbydes andre på intern eller ekstern venteliste. Normalt vil man maksimalt have to måneder til at istandsætte ny lejlighed og en måned til at få mangler i gammel lejlighed ordnet. Tre måneder er derfor som udgangspunkt maksimal periode, hvor man kan eje to andele.

 

Skal du bygge om eller lave andre ændringer i din lejlighed?

Hvad skal du være opmærksom på hvis du vil lave ændringer i din andelslejlighed?

Som andelshaver skal du spørge andelsboligforeningen om lov, før du bygger din lejlighed om. Du kan læse reglerne for A/B Saga G i vedtægterne § 10. Du må gerne sætte en ny bruser op, men du må ikke rive en væg ned. Mellem disse yderpunkter, er det vanskeligt at sige præcis, hvornår en ændring i lejligheden kræver bestyrelsens tilladelse. Spørg hellere en gang for meget end en gang for lidt. Du skal ansøge om at lave ændringer i din bolig senest 3 uger, inden du går i gang. Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget. Ansøgningen sendes til administrator@sagag.info. Administrator videresender herefter til bestyrelsen med kommentarer

 

Hvilke ændringer kræver byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse hos kommunen og hvilke ændringer skal blot anmeldes?

I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, der skal søges om byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes. Det kræver en byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse at fjerne en bærende væg. Hvis du skal foretage ombygninger, som kræver en byggetilladelse er det et krav, at du fremviser denne for bestyrelsen inden du går i gang med arbejderne, og at du fremviser ibrugtagningstilladelse så snart en sådan foreligger fra kommunen.

Ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning eller sænkning af lofter, sænkning af lofter samt ændring af rørføring ved vandinstallationer skal blot anmeldes til kommunen og kræver altså hverken bygge- eller ibrugtagningstilladelse.

Både ansøgninger og tilladelser skal indsendes til kommunen via Center for Bygninger.

Hvis du skal bruge en fuldmagt fra bestyrelsen til en ansøgning om tilladelse eller anmeldelse koster det et gebyr på kr. 500.

Mindre forbedringer såsom nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask mv.  skal bestyrelsen have besked om.

 

Du har fået de tilladelser der kræves og kan nu gå i gang. Hvad skal du være opmærksom på?

Du skal altid overholde reglerne i husordenen. Her står bl.a., at man ikke må bruge boremaskiner og andet støjende værktøjer før kl. 8 og efter kl. 20. Dette skal naturligvis også respekteres i forbindelse med ombygninger af din lejlighed.

 

Hvad sker der, hvis du overtræder love og regler for ombygning af andelslejligheder eller laver ombygning uden at søge om tilladelse?

Som andelshaver har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i byggeloven.

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.

Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.

Det kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan fx kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen.

I sidste instans kan du blive ekskluderet af andelsboligforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du skal fraflytte din bolig, som derefter kan sælges.

Hvordan får du byggetilladelse?

Du skal søge via http://www.kk.dk/byggetilladelse

Fuldmagten underskrives af administrator efter OK fra bestyrelsen, når elektronisk anmodning herom foreligger fra Københavns Kommune. Som e-mail adresse skal du anføre cl@usens.dk og hvis du bliver anmodet om foreningens CVR-nr, er det: 34 49 62 69.

 

Skadedyr

Observerer du skadedyr på foreningens grund, bedes du omgående anmelde dette til viceværten. Se kontakt oplysninger her.

Skadedyr i din egen lejlighed, skal du som udgangspunkt selv bekæmpe. Og du har som del af din indvendige vedligeholdelsespligt også pligt til at bekæmpe skadedyr i din lejlighed. Visse skadedyr (rotter) skal bekæmpes af kommunen, og visse skadedyr bekæmpes bedst kollektivt. Hvis du er i tvivl, skal du kontakte viceværten eller administrator.

Læs mere om forskellige skadedyr her.

 

Må jeg have et CVR-nr. registreret på min adresse?

En bolig må ikke benyttes til erhverv, jf. § 7, stk. 2.

Forbuddet betyder ikke, at du er afskåret fra at have dit personlige firma registreret på adressen i form af et såkaldt CVR-nummer. Du kan f.eks. være forfatter.

Det afgørende er, at du ikke benytter lejligheden erhvervsmæssigt, f.eks.

  • har ansatte, der arbejder på adressen,
  • kunder, der kommer på besøg,
  • varer, der bliver distribueret fysisk fra lejligheden
  • osv.

 

 

 

Hvordan klager jeg over en håndværker, jeg er utilfreds med ?

Klag først til håndværkeren, du er utilfreds med!

Samtale fremmer forståelsen!

I de fleste tilfælde kan en henvendelse til en håndværker løse mange problemer.

Det kan ofte betale sig kun at klage mundtligt. Ofte løses sagen bedst, uden at der er noget på skrift.

Hvis du alligevel skal skrive en klage, så vær høflig, når du klager. Jo mere utilfreds du er, jo mere høflig bør din klage formuleres.

Eksempel: “Jeg fik den 23/12 besøg af XX, som virkede meget venlig, professionel og effektiv. Desværre kan jeg konstatere, at han at glemte at udføre halvdelen af den opgave, som var bestilt. Jeg talte med XX i mandags, og han erkendte, at han havde overset bagsiden af opgavesedlen. Han kunne desværre ikke komme den 5. januar om formiddagen, hvor jeg alligevel vil være hjemme, idet han skulle på barsel. Han kunne først komme  i uge 5, og det er alt for sent for mig. Jeg skriver nu, fordi jeg har brug for, at firmaet får ordnet opgaven hurtigt, og at der gives mig en kompensation i anledning af, at jeg skal tage fri fra arbejde en gang mere. Jeg vil ringe i morgen, så vi kan få sagen løst tilfredsstillende for firmaet og mig.”

Hvis du skriver uforskammet, får du måske afløb for din frustrationer, men du får næppe løst din sag særlig effektivt. Du vil møde modstand, hvis du skriver uforskammet.

Skal du klage til administrator/bestyrelse?

Hvis det er et arbejde, som foreningen skal betale for, er det naturligvis vigtigt, at foreningens bestyrelse evt. via administrator gøres opmærksom på sagen.

Hvis arbejdet er udført af en håndværker,som foreningen anbefaler eller kræver benyttet er det også udmærket, at du informerer administrator/bestyrelsen om sagen. Bestyrelsen vurderer 1-2 gange om året samarbejdet med håndværkere, og din sag kan være med til at støtte bestyrelsen i beslutning om fortsat samarbejde eller ej.

Kan administrator eller bestyrelse hjælpe dig i forhold til håndværkeren, som du er utilfreds med?

Hvis det ikke er et arbejde, der er udført for foreningens regning, er administrator og bestyrelse afskåret fra at hjælpe dig. Bestyrelsens opgave er at varetage den daglige ledelse af foreningen – ikke at varetage den enkelte andelshavers forhold til håndværkere. Hvis bestyrelsen bliver gjort bekendt med din sag, og der er tale om en håndværker, som foreningen anvender eller anbefaler eller kræver, at andelshavere anvender, kan din sag være medvirkende til, at der på et senere bestyrelsesmøde træffes beslutning om skærpede krav til den pågældende håndværker, eller at der indledes samarbejde med en anden håndværker.

Hvordan kommer jeg på foreningens ventelister?

Hvis du er andelshaver, kan du komme på foreningens interne venteliste. Send en e-mail til intern@sagag.info. Oplys hvor du bor, og at du gerne vil på listen. Gebyr vil blive opkrævet ved lejlighed.

Hvis du ikke er andelshaver, kan du komme på foreningens eksterne venteliste. Det koster kr. 250 at komme på listen. Du vil hvert år i juli eller august på ny blive opkrævet gebyr, p.t. kr. 250 for perioden 1. juli til 30. juni, så hvis du vil undgå at komme til at betale 250 kr. to gange i løbet af kort tid, skal du først indbetale efter 1. juli.

Når man har indbetalt, har man fortrinsret til lejligheder forud for andre, der ikke er på foreningens venteliste. Det gælder dog tidligst lejligheder, der udbydes 14 dage efter indbetaling. Man kan således ikke “købe” sig til en bedre placering på en lejlighed, der allerede er annonceret til salg.

Indbetaling skal ske til registrerings- og kontonummer 8117 0002976395 og skriv: Venteliste og et tal større end 300 og mindre en 1000.  Send herefter en e-mail til venteliste@sagag.info. Oplys det tal, du har skrevet ved overførslen samt dit navn og telefonnummer. Du vil i løbet af ca. 14 dage modtage en e-mail med kvittering for betaling samt dit ventelistenummer, som du skal oplyse, hvis du vil byde på en lejlighed.

Kan jeg byde på en lejlighed, selv om jeg ikke er på en af ventelisterne?

Ja, det kan du godt. Du kan enten meddele sælger, at du gerne vil købe eller du kan udfylde en tilbudsblanket. Når du ikke er på en af ventelisterne, er det sælger, der bestemmer, hvem hun gerne vil sælge til. 

Det anbefales, at du melder dig til en af ventelisterne, dvs. den eksterne venteliste, hvis du ikke bor i ejendommen i forvejen. Herved sikrer du dig ret til at købe før dem, der ikke er på ventelisterne.

Læs mere her om, hvordan du kommer på en foreningens ventelister.

Interesseret i at købe – hvad gør jeg?

Det er vigtigt, at du som mulig køber har pengene klar. De færreste har nok købesummen kontant, og for dem er det vigtigt, at de inden besigtigelsen har været i banken og fået løfte herfra om, at banken er klar i løbet af få dage med en garanti på betaling af købesummen.

Hvis man er på  foreningens interne eller eksterne venteliste, skal man senest 5 hverdage efter besigtigelsen sende tilbud til administrator, om at man gerne vil købe lejligheden, såfremt man har bedst anciennitet .

Tilbud skal sendes ved at udfylde tilbudsblanket. Der er link til tilbudsblanket i hver annonce. Tilbudsblanketten er tilgængelig i 5 hverdage efter besigtigelse.

Er du den med bedst placering på ventelisterne, vil administrator fremsende overdragelsesaftale til din underskrift. Overdragelsesaftalen skal underskrives og returneres til administrator inden 3 hverdage. Såfremt du ønsker at en advokat skal gennemgå foreningens dokumenter, er det derfor en god ide allerede at sætte dette i værk, inden du byder på andelen.

Hvis du ikke er på en af foreningens ventelister, må du gerne indsende tilbudsblanket. Der er dog sælger, der beslutter, om hun vil sælge til dig. Sælger kan først indgå aftale med dig, når alle på ventelisterne, der har indsendt tilbudsblanket, har haft mulighed for at underskrive overdragelsesaftale. I visse tilfælde kan der godt gå en del uger, inden alle, der har indsendt, er blev spurgt. Sælger må godt sælge billigere end annonceret. Sælger må dog ikke sætte prisen ned med mere end 15 % uden at alle på ventelisterne på ny skal have tilbud om at købe. Sælger må ikke sælge dyrere end det maksimalt tilladte, hvilket som regle er den annoncerede pris, medmindre andet fremgår af annoncen.

Må jeg som udlænding eller umyndig købe?

Nedenstående er udvalgt citat fra www.boligejer.dk. Hvor der er anført ….. er der udeladelser, som er fundet irrelevante for købere til andele i foreningen.

Alle kan som udgangspunkt købe og eje boliger i Danmark. Dette er dog en sandhed med modifikationer, idet der er begrænsninger……

Bopælskravet ved køb af ejendom i Danmark

For både danskere og udlændinge, der ønsker at købe en fast ejendom i Danmark, gælder der et såkaldt bopælskrav. Bopælskravet indebærer, at for at kunne købe en fast ejendom i Danmark uden at skulle søge om tilladelse hos justitsministeren, skal man som udgangspunkt enten have fast bopæl i Danmark på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt 5 år. NB: Se dog undtagelsen for EU- og EØS-borgere nedenfor.

En tidligere bopælsperiode behøver ikke nødvendigvis at have været sammenhængende, men kan f.eks. godt have været delt op i en bopælsperiode på 2 år og senere en periode på 3 år. Midlertidige ophold grundet ferie, studieophold o.l. vil som hovedregel ikke kunne medregnes i perioden.

Ønsker en person, som ikke opfylder bopælskravet, at købe bolig i landet, kræves der tilladelse hertil fra Justitsministeren. Denne vil bl.a. kunne gives, såfremt personen har opholdstilladelse her i Danmark, eller personen f.eks. er nordisk statsborger og ønsker at flytte til Danmark. Bopælskravet administreres temmelig strengt og en potentiel køber, som blot har en midlertidig bopæl her i landet, opfylder som udgangspunkt ikke betingelserne.

Bopælskravet gælder således også for danskere, hvilket betyder, at danske statsborgere, der ikke bor her i landet, og som heller ikke tidligere har gjort det i mindst 5 år, også skal søge om tilladelse hos Justitsministeren.
Reglerne om bopælskrav gælder alle typer af ejendomme i Danmark.

EU- og EØS-borgeres ret til at købe helårsbolig – statsborgerskabskriteriet

Som en undtagelse til bopælskravet gælder særlige regler for borgere fra EU-lande og EØS-lande, som ønsker at arbejde i Danmark, eller som f.eks. er selvstændige erhvervsdrivende i EU eller EØS. Her gælder først og fremmest et krav om, at ejendommen skal være til brug for borgerens helårsbeboelse eller være en forudsætning for, at borgeren kan drive selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser i Danmark. Det betyder fx, at en svensker ikke kan købe sommerhus i Danmark.

For disse borgere er kriteriet udelukkende deres statsborgerskab. Er man således statsborger i et EU-land eller et EØS-land, kan man uden Justitsministeriets tilladelse købe fast ejendom i Danmark, hvis ejendommen skal tjene til helårsbolig for borgeren.

Årsagen hertil er, at Danmark som medlem af EU er forpligtet til ikke at hindre arbejdskraftens frie bevægelighed inden for fællesskabet. Det vil sige, at Danmark ikke må hindre andre EU- og EØS-borgere i at købe en fast helårsejendom i Danmark, da det samtidig ville hindre arbejdskraftens frie bevægelighed……

EU-lande:

Belgien, Bulgarien, Cypern, Danmark, Estland, Finland, Frankrig, Grækenland, Irland, Italien, Kroatien, Letland, Litauen, Luxembourg, Malta, Nederlandene, Polen, Portugal, Rumænien, Slovakiet, Slovenien, Spanien, Storbritannien, Sverige, Tjekkiet, Tyskland, Ungarn og Østrig.

EØS-lande:

Norge, Island og Liechtenstein.

Umyndige personers ret til at købe bolig

Personer under 18 år, der ikke har indgået ægteskab, er umyndige. Og forældrene eller den, der har forældremyndigheden over barnet/den unge, er således værge. Personer over 18 år kan også være umyndige, idet en person kan være frataget rådigheden over sin formue og sin retlige handleevne – for eksempel på grund af sindssygdom eller et alvorligt svækket helbred.
For at umyndige personer skal kunne købe/sælge bolig i Danmark, skal personens værge godkende den umyndiges køb, salg og belåning af bolig. Værgens godkendelse skal tillige suppleres med en tilladelse fra statsamtet, som skal foreligge, inden købet foretages.

I praksis er statsforvaltningen tilbageholdende med at tillade en umyndig person et køb af en fast ejendom. Tilladelse gives derfor normalt kun, hvis det vurderes forsvarligt med hensyn til den umyndiges alder, personlige og økonomiske forhold, ejendommens art og pris samt formålet med erhvervelsen. At statsforvaltningen er tilbageholdende skyldes de pligter og byrder og det ansvar, der følger med det at eje en fast ejendom. Det er derfor en forudsætning for at få en tilladelse, at den umyndige selv har økonomisk råderum til at kunne klare alle disse forpligtelser – herunder at betale terminsydelser, forsikringer og ejendomsskatter.

…….

Det er ikke tilladt at have adresse på mere end en bolig i samme kommune, medmindre kommunen specifikt har givet lov til det. Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og kommunerne i det, der tidligere hed Københavns, Roskilde og Frederiksborg Amter, tæller som én kommune.

Det er kommunen, der beslutter, hvilke helårsboliger der er underlagt bopælspligten inden for kommunegrænsen.

Kontortid.

VICEVÆRTENS KONTORTID

Vicevært Carsten Jensens kontortid er ændret til: mandag, onsdag & fredag fra kl. 11.00 – 11.30. Carsten kan normalt næsten altid træffes på sin mobil. Nummeret er: 2924 3495.

 

FORENINGENS KONTORTID FINDES IKKE MERE

Foreningen har ikke længere en officiel kontortid, da der aldrig var andelshavere, der henvendte sig. Skriv evt. til bestyrelsen@sagag.info eller administrator@sagag.info.

Hvorfor skal der tre vurderingsmænd til at vurdere min lejlighed?

Spørgsmål:

Kære Claus Clausen. I vedtægterne står der, at jeg skal have vurderet min lejlighed af en vurderingsmand udpeget af bestyrelsen. Nu viser det sig, at der skal hele tre vurderingmænd på. Kan det være rigtigt?

Kære … Tak for din mail. Det er rigtigt, at det i følge § 14, stk. 4 i vedtægterne er en af bestyrelsen udpeget vurderingsmand, der skal vurdere din lejlighed. Den vurderingsmand, som bestyrelsen har valgt, Lejlighedsvurdering.dk har ikke en autoriseret elektriker eller autoriseret VVS tilknyttet, og Lejlighedsvurdering.dk´s vurdering omfatter derfor ikke el- og vvsinstallationer. Til at vurdere disse installationer for forbedringer eller mangler har bestyrelsen udpeget Ny-el til elinstallationerne og Poul Martinsen, som bor i ejendommen, til VVS-installationerne. Der findes vurderingsmænd, der favner både de almindelige forbedringer og mangler og el- og vvs-installationer, men i praksis er det tre forskellige personer (formentlig som følge af autorisationskravene), der laver vurderingerne, og prisen er ikke nødvendigvis billigere end den, som en andelshaver i A/B Saga G typisk betaler for de tre vurderinger.

Der findes foreninger, hvor man kun skal have lavet VVS- og EL-syn, hvis vurderingsmanden konkret vurderer, at der måske kunne være et problem. Bestyrelsen vil kunne beslutte, at praksis skal være sådan. Risikoen for efterfølgende mangelssager vil dog alt andet lige være højere, da der naturligvis er en grund til, at man skal have en særlig uddannelse for at lave el- og vvs-arbejde.

Desværre skal det også her nævnes, at selv om bestyrelsen med ovenstående procedure garderer sig bedst muligt imod, at sælgere efterfølgende mødes med mangelskrav og evt. retssager, så er den risiko altid til stede, da ingen af de tre vurderingsmænd laver “ødelæggende” indgreb, hvilket for mange manglers vedkommende kan være nødvendigt, hvis de skal opdages.

 

Beløb på andelsbevis – hvor kommer det fra?

Ved stiftelsen betales et beløb – det beløb kaldes indskuddet, og det er det beløb, der skal stå på dit andelsbevis.
Indskuddet er grundlaget for fordeling af foreningens formue og fordeling af boligafgift.
I regnskabet for foreningen kan du læse, at det samlede indbetalte indskud. Når der sælges en lejlighed stiger beløbet.
I regnskabet kan man også læse, at “kursen” på andelsbeviset, og det er denne kurs, man skal gange indskuddet med for at finde den maksimalt lovlige værdi.
At købe et andelsbevis er som at købe en aktie. Aktien har en pålydende værdi (indskuddet). Det, som du skal betale for aktien, afhænger af selskabets egenkapital. Hvis det er en meget velhavende selskab f.eks. Mærsk, skal du betale meget for en aktie. Når du køber et andelsbevis køber du rent faktisk ikke en lejlighed. Du køber juridisk en andel af andelsboligforeningen. Jo mere ejendommen er værd og jo mindre lån, der er i ejendommen, jo mere skal du betale for andelen. Forskellen mellem et andelsbevis og en aktie er, at der til køb af et andelsbevis følger brugsretten til en lejlighed. Hermed har du også fået forklaring på forskellen mellem en andelslejlighed og en ejerlejlighed. Som andelshaver ejer du ikke den lejlighed, du bor i. Du har “kun” brugsretten til lejligheden. Det, du ejer, er en andel af foreningens egenkapital. 
 

Må jeg udskifte min entredør, og må en køber senere betale herfor?

Det kræver bestyrelsens tilladelse, hvis andelshaver lovligt skal udskifte døre til sikkerhedsdøre.
En tilladelse skal for det første naturligvis være på vilkår om, at de nye døre skal se ud lige som de gamle døre.
En tilladelse skal for det andet være på vilkår om, at foreningen ikke er afskåret fra senere at beslutte, at alle skal have sikkerhedsdøre, og at foreningen ikke er forpligtet til at erstatte andelshaver for det tab, hun formentlig vil få, herunder hele udgiften, som hun har haft, hvis dørene, som hun betaler for, ikke er lige så gode/pæne, som dem, foreningen senere beslutter at udskifte til.
Aftalen bør være, at hvis foreningen får en besparelse ved, at andelshavers døre ikke skal udskiftes sammen med alle andre døre, bringer foreningen døren op til samme standard som de nye døre og alene den besparelse, som foreningen herved måtte få, godskrives andelshaver. Andelshaver kan herefter ikke få værdien af egen isat dør godskrevet af en køber.
Så længe foreningen ikke har besluttet, at der skal nye døre i alle lejligheder, vil jeg mene, at det er lovligt, at en køber betaler for værdien af de nye døre. En køber skal dog være klar over, at dørene købes på ovenstående præmisser, og jeg vil derfor også umiddelbart mene, at det bør være frivilligt for en køber, om man vil købe dørene eller ej.
Hvis andelshaver som alternativ valgte at forstærke de nuværende døre med stålkarm og stålplade på bagsiden, ville det formentlig være en forbedring. Det er dog vurderingsmanden, der bør kontaktes herom, inden andelshaver beslutter sig. Også her vil det gælde, at andelshaver vil kunne miste værdien af forbedringen, hvis generalforsamlingen senere måtte beslutte nye sikkerhedsdøre, og denne beslutning måtte betyde, at sikkerhedsanordningerne betalt af andelshaver bliver værdiløse.

Købssprocedure Saga G

Opdateret november 2017

1) Ledige lejligheder besigtiges.

Ledige lejligheder fremgår af foreningens aktuelle salgsliste. Ledige lejligheder, som ikke er fri af ventelisterne, vil skulle besigtiges den annoncerede dag og tid.

2) Meddel at du er interesseret.

Du meddeler, at du er interesseret i at købe en lejlighed ved at udfylde blanket, som der er link til i hver annonce

3) Hvis du “får lov” til at købe.

Hvis du efter ca. en uge er den med bedst anciennitet, vil du skulle underskrive aftale inden 3 hverdage, således at den med næstbedst anciennitet kan spørges hurtigt, hvis du ikke er klar til endeligt at beslutte dig til at skrive under.

4) Skal du låne penge til dit køb?

Du skal være opmærksom på, at købesummen for den lejlighed, du skal købe, skal betales kontant, eller der skal udstedes en bankgaranti. Hvis du ikke har pengene kontant, skal du være opmærksom på, at din bank vil skulle bruge tid på at udstede en bankgaranti, så gå i banken, FØR du begynder at byde på en lejlighed, så alle papirer er klar.

5) Omkostninger ved køb af andel

Udover købesummen, skal køber indbetale nedenstående omkostninger i forbindelse med køb af andel i SAGA G:

  • Honorar af foreningens omkostninger til advokat, kr. 4.600,00.
  • Navneskilt, kr. 550,00.
  • 1. måneds boligafgift, a/c varme og evt. moderniseringstillæg.

6) Læs foreningens dokumenter, inden du underskriver

Du skal læse foreningens dokumenter, inden du skriver under. Hvis du gerne vil have din advokat til at læse papirerne igennem for dig, skal advokaten sende e-mail eller brev til administrationen. Der vil herefter blive sat et advokatforbehold ind i aftalen.

Salgsprocedure Saga G

Opdateret januar 2017.

1. Få lejligheden vurderet.

Det første du skal gøre, hvis du skal sælge din lejlighed, er at du skal kontakte de af bestyrelsen udpegede vurderingsmænd. Der skal foretages vurdering af elinstallationer og vvs-installationer. El-installationer skal kontrolleres af Ny- El – tlf. nr. 26228516. VVS-tjek skal foretages af Dan Rasmussen – tlf. nr. 36723000. For så vidt angår generelle forbedringer og eventuelle mangler skal disse synes og vurderes af Lejlighedsvurdering.dk v/ Vidar Illum, Helmsvej 13, 2880 Bagsværd, tlf. 44 98 10 24

2. Udfyld og indsend salgsblanket.

Bestil salgsblanketten hos administrator, administrator@sagag.info. Send salgsblanketten i underskrevet stand til administrator.

3. Fremvis lejligheden den dag, du har angivet i salgsblanketten og som er annonceret på sagag.info/koebsalg-saga/.

Senest 5 hverdage efter fremvisningen, skal dem fra ventelisten meddele til administrator, hvis de er interesserede i din lejlighed.

Alle andre kan sende besked direkte til dig, hvis de er interesseret i at købe din lejligheden til den pris, som du har oplyst.

Hvis der melder sig en eller flere interesserede, får den fra ventelisten med bedst anciennitet fremsendt aftale til underskrift. Overholdes frist ikke, sendes aftale til den med næstbedst anciennitet og så fremdeles, indtil det lykkes at få en underskrift rettidigt fra en interesseret. Når ovenstående procedure er afsluttet, vil du modtage besked – enten om at der er fundet en køber, således at du skal underskrive en overdragelsesaftale, eller at du selv skal vende tilbage til administrator med oplysning om, hvem du gerne vil sælge til.

Overtagelsesdagen udskydes med 2 uger, hvis der, når aftale er klar til underskrift for køber, er mindre end 14 dage til tidligste overtagelsesdag (den 1. eller den 15. i en måned).

Hvis du vil reducere salgsprisen med mere end 15 % i forhold til det annoncerede, skal du starte forfra med pkt. 2.

4. Hvordan sælger du selv, hvis der ikke melder sig nogen fra ventelisterne?

a) Du kan selv finde en køber, som underskriver aftale om køb. Aftaledokument fås ved at sende e-mail til administrator@sagag.info.

b) Du kan engagere en ejendomsmægler til at hjælpe dig med at sælge. Mægler kan bl.a. hjælpe dig med at annoncere, vise boligen frem, svare på spørgsmål, få aftale underskrevet fra køber, kontrollere sikkerhedsstillelse m.m.

Hvis du ikke selv kan finde en køber og få den pågældende til at underskrive aftale, skal du vælge løsning b) og med andre ord få en professionel, f.eks. en ejendomsmægler eller advokat til at hjælpe dig.

Foreningen / administrator kan ikke bistå dig som sælger. men du kan komme med på de lister, der sendes ud til købere via den oprettede mail-liste. Det er p.t. gratis. Du kan også imod et mindre gebyr få lavet en annonce med billeder m.m.

Oplysninger om foreningens forhold fremgår af internettet www.sagag.info  Ejendomsmægler / advokat, som du engagerer, skal naturligvis have et honorar for at hjælpe dig. Det er ikke lovligt at forlange, at køber skal betale dine omkostninger i anledning af salg af din andelsbolig.

Foreningen har lagt alle “normale” oplysninger/dokumenter af interesse for en køber på nettet og hvis du ikke kan få køber til at underskrive aftale på dette grundlag, bliver du nødt til at engagere en mægler eller advokat til at hjælpe dig.

Skriftligt svar på spørgsmål, som fremgår på internettet kan imod gebyr indhentes hos administrator via en såkaldt mæglerbesvarelse. I en sådan mæglerbesvarelse kan også indhentes svar på spørgsmål af særlig interesse for din køber.

 

Kan jeg spare noget ved at få min bank til at afregne i overensstemmelse med AB-Bogen?

Muligvis. Spørg din bank, om de er billigere end os (-:
Hvis du vælger, at få din bank til at klare ekspeditionern, skal din bank blot underskrive  garanti-for-korrekt-afregning.
Bankgarantien skal sendes til os og være os i hænde senest 5 hverdage efter overtagelsesdagen, men naturligvis gerne før, f.eks. umiddelbart efter at du har underskrevet overdragelsesaftale.
Har vi ikke en bankgaranti fra din bank senest 5 hverdage efter overtagelsesdagen, afregner vi, og du debiteres det i overdragelsesaftalen oplyste gebyr. Modtager vi bankgarantien rettidigt sender vi besked om evt. over for os anmeldte transporter til banken og udbetaler hele provenuet til den konto, som din bank har oplyst, og de har herefter ansvaret for at udbetale korrekt til pant- og udlægshavere, tranporthavere og dernæst dig.

Hvornår skal forslag og beretning offentliggøres?

En af andelshavernes vigtigste rettigheder er retten til at stille forslag til afstemning på ordinær generalforsamling.
Der skal være rimelig tid for bestyrelse og administration til at forholde sig til forslagene, herunder beslutte rækkefølge. Andelshaver har derfor pligt til at sende forslagene til bestyrelsen senest 8 dage før generalforsamlingen.
Forslag skal offentliggøres i indkaldelsen til generalforsamlingen eller senest 4 dage før. Offentliggørelse kan ske ved opslag.
Bestyrelsens beretning skal offentliggøres senest på generalforsamlingen ved mundtlig fremlæggelse. Hvis beretningen er offentliggjort på forhånd, således at andelshaverne har haft mulighed for at læse denne, kan beretningen behandles af generalforsamlingen, uden at det er nødvendigt med en mundtlig fremlæggelse ord for ord.

Hvordan er det, man stemmer via fuldmagt?

Hvis man ikke kan møde, skal man give en anden, der er berettiget hertil i h.t. vedtægterne, fuldmagt til at stemme på ens vegne.

Dirigenten skal ikke kontrollere, at fuldmægtigen stemmer på den måde, som fuldmagtsgiveren har meddelt.
Der kan af bestyrelsen / administrationen laves en fuldmagt, hvor den der får fuldmagten har vejledning om, hvordan fuldmagten skal anvendes, men om det sker, er et samvittighedsspørgsmål.
Der kan komme ændringsforslag, og i så fald kan det være vanskeligt at vide, hvad fuldmagtsgiver ville stemme. Her må fuldmægtigen bruge sin intuition.

 

Svar på klage uden forudgående dialog mellem beboerne.

I en forening er der fra tid til anden tilfælde, hvor naboer er til gene for hinanden. Det er vigtigt, at disse gener så vidt muligt løses, inden de vokser sig store. På min netside for foreningen er der en vejledning til, hvordan man bør forholde sig, hvis der er en nabo, der generer. Se http://egemar-clausen.dk/klager-beboere/
Som det fremgår, skal du først forsøge selv at løse dit problem, dvs. tale med ham/hende, der generer dig.
Hvis det ikke lykkes med dialog mellem dig og den anden beboer, må du naturligvis klage til administrator. Læs mere på netsiden om, hvordan du klager.
Som du kan se, er det som udgangspunkt ikke muligt at klage anonymt.
Du kan evt. med fordel spørge andre i opgangen om, hvorvidt de vil støtte en klage. Hvis det kun er dig, der klager, og klagen afvises som ubegrundet af ham/hende, du klager over, er det en sag med påstand imod påstand, og så henlægges din klage på det foreliggende grundlag, da foreningen ikke har nogen chance for at vinde over ham/hende, du klager over. Er det hele opgangen, der klager over den samme beboer, vil beboeren få oplysning herom og besked om, at hvis der kommer nye klager, vil det medføre eksklusion og ophævelse af brugsretten til lejligheden.

Der er sket en skade – hvem skal jeg kontakte?

Hvordan skal jeg forholde mig, når jeg opdager en skade?

Skader skal normalt anmeldes til vicevært eller administrator.

Uden for viceværtens og administrators åbningstid, skal man lige overveje…

Er der tale om en skade, som der er akut behov for at få udbedret, f.eks. hvor vandet fosser ud af et vandrør, skal man kontakte

Akutskade

uden for normal åbningstid:

kl. 16:00-8:30

+ Weekend og helligdage

70 23 24 10

 

Alvorligere sager eller hvis forbindelse ikke kan opnås til ovenstående:

Ring 112.

Hvis der er tale om en skade, hvor liv og ejendom ikke vil lide yderligere skade, hvis der først tages aktion næste hverdag, skal du vente til næste hverdag og her kontakte administrator eller vicevært.

Hvis du er i tvivl, om skaden skal vente til næste hverdag, eller om det er bedst for ejendommen, at der gøres noget nu, bedes du for en sikkerheds skyld ringe til AKUTSKADE, tlf.nr. 70 23 24 10.

Hvilke krav er der til en overdragelse?

En overdragelse af en andel er en kompliceret proces. Dette gælder uanset værdien af andelen, og uanset om der overdrages frivilligt eller tvangsmæssigt og også uanset om der er tale om overdragelse mellem nærtstående, f.eks. ægtefæller eller samlevere.

Det fremgår af lovgivningen og af vedtægterne, hvilke krav der er til en gyldig og lovlig overdragelsesaftale.

Først når overdragelsesaftalen er underskrevet og godkendt af bestyrelsen samt betaling er sket, kan man få andelsbevis med sit navn på.

Lovkrav til overdragelse af en andel.

ANDELSBOLIGLOVEN

I andelsboligloven findes de fleste regler, herunder f.eks.:

Køber skal orienteres om en række forhold vedrørende foreningen, herunder forhold om foreningens økonomi, og købers forpligtigelser og rettigheder som andelshaver til formuen og som kommende bruger af lejligheden. Ligeledes skal køber orienteres om en række bestemmelser i andelsboligloven, herunder

  • maksimalpris-bestemmelse
  • krav om hvorledes andelen i formuen skal opgøres
  • krav om, at overdragelsesbeløbet skal indbetales til foreningen (også ved overdragelse mellem nærtstående),
  • regler for, hvordan der skal afregnes fra foreningens side.

Endelig fremgår det af loven, at bestyrelsen skal godkende køber.

Også i andre love såsom f.eks. Hvidvaskloven, Forbrugeraftaleloven og Retsvirkningsloven er der regler, som skal overholdes, når overdragelsesaftaler skal udarbejdes.

Vedtægternes krav til en overdragelse

Det siger sig selv, at loven skal overholdes. Det gælder ved alle overdragelser; også overdragelser mellem andelshavere, ægtefæller, børn, forældre og overdragelser, hvor foreningen sælger andele.

På tilsvarende vis skal de regler for overdragelser, der fremgår af vedtægterne, naturligvis også overholdes. Vedtægternes regler kan kun påberåbes af andelshaverne og dem på foreningens ventelister, mens overtrædelse af lovens krav til en overdragelse af en andel kan sanktioneres af det offentlige.
I foreningens vedtægter er der f.eks. regler om fortrinsret for nogle “persongrupper” til at overtage (bl.a. ventelistepersoner), bestyrelsens godkendelse.
Mange af de regler, der fremgår af A/B-loven fremgår også af vedtægterne, men selv hvor dette ikke er tilfældet skal AB-loven og naturligvis også alle andre love overholdes i forbindelse med en overdragelse. Bestyrelsen og foreningen kan pådrage sig ansvar ved overtrædelse såvel af lovkrav som vedtægtsbestemmelser om overdragelse af andele.

Hvad er et andelsbevis?

Andelsbevis

Et andelsbevis er ikke et værdipapir som f.eks. en lottokupon eller et skrabelod. Man kan således f.eks. ikke bare pakke beviset ind i julepapir og forære ens børn andelsbeviset i julegave og så tro, at der herved er sket en (gave)overdragelse.

Man kan heller ikke bare lave en påtegning på andelsbeviset og så bare gå ud fra, at man på den måde kan lave en overdragelse.
Som andelshaver har man retten til to ting. Det er for det første retten til en andel i foreningens formue. For det andet er det brugsretten til en specifik lejlighed. Det er disse to rettigheder, der fremgår af andelsbeviset. Man kan ikke af beviset se, hvor meget andelen i foreningens formue andrager. Skal man finde ud af, hvor meget andelen maksimalt er værd, skal man tage indskudsbeløbet, som står på beviset og gange med det beløb (andelskronen), som seneste generalforsamling har vedtaget.
Andelsbeviset kan betragtes som en kvittering eller et bevis på, at personen/personerne, der fremgår af beviset, har fået overdraget de to rettigheder, som er omtalt ovenfor, dvs. retten til en andel af foreningsformuen og brugsretten til en specifik lejlighed.

Bopælskrav – hvad indebærer det krav til andelshaver?

Hvilke krav er der til at bo i lejligheden?

I foreningens vedtægter § 3 står der bl.a., at “Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg.

Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand.”

 

Man skal m.a.o. have lejligheden som sit primære faste opholdssted. Hvis du “bor” hos din kæreste, skal du være tilmeldt folkeregisteret hos din kæreste. “Bor” du ikke hos kæresten, men bare er på besøg, så skal du ikke flytte din adresse til din kærestes bopæl. Det vil føre for vidt her, at forsøge at udrede, hvornår man bor hos sin kæreste og hvornår man bare er på besøg. Prøv evt. at spørge kæresten. Hvis kæresten synes, du er flyttet ind, så holder det næppe, at du overbeviser dig selv om, at du kun er på besøg (-: En tommelfingerregel er, at du bor der, hvor du oftest overnatter.

I forhold til foreningen, er det IKKE afgørende, om du står tilmeldt i Folkeregisteret det ene eller det andet sted. Du kan således eksempelvis ikke bare bo et andet sted, men stå tilmeldt i Folkeregisteret som boende i din andelslejlighed.

 

Læs mere her om, hvordan bopælspligt i andre relationer defineres:

http://www.bolius.dk/alt-om/koeb-salg-og-udlejning-af-bolig/artikel/bopaelspligt/#Hvad-er-bopælspligt

Se også fremleje

 

 

Hvorfor registrerer varmemålere forbrug om sommeren?

Nedenstående er svar fra Ista på spørgsmål om, hvorfor varmemålerne registrerer forbrug om sommeren. Beboers navn er rettet til “Beboer”:

Boligens varmemålere er fordampningsmålere. Målerne består af en varmeledende plade, hvor der foran er placeret et åbent væskeglas i et målerhus. I takt med radiatorens varmeafgivelse, fordamper væsken.

Idet væsken i glassene på fordampningsmålere i sagens natur altid vil fordampe, også selv om radiatoren ikke er tændt, bruger man denne naturlige fordampning til at afregne en del af ejendommens varmetab i fordelingsledningerne.

Dog overfyldes væskeglassene med 5,5 mm. ekstra væske for at tage højde for den ekstra fordampning i sommermånederne juni, juli og august. Væsken i glassene står derfor over 0 stregen efter udskiftningen i forbindelse med den årlige aflæsning. De 5,5 mm. svarer til 1/20 af målerens skalaværdi.

Beboer har fire målere med en skalaværdi på i alt 157. Sommerfordampningen regnes derfor at svare til 7,85 delinger (157 / 20), hvilket passer meget godt med Beboers egne observationer.

Beboer betaler således ikke for den fordampning, der finder sted i sommerperioden.

Hvis du har yderligere spørgsmål, er du velkommen til at vende tilbage.

Hvordan stiller jeg forslag ?

Forslag

Forslag til bestyrelsen kan sendes pr. e-mail til administrator eller direkte til bestyrelsen.

Forslag til en generalforsamling skal sendes med anbefalet brev til administrator eller bestyrelsens formand. I stedet for at sende forslaget anbefalet, kan du aflevere forslaget personligt eller sende det med e-mail eller almindelig post, men så er det dit eget ansvar at følge op på, at du får en kvittering for modtagelsen.

Du kan læse i vedtægterne hvornår det er sidste frist at aflevere forslaget, hvis forslaget skal behandles af den ordinære generalforsamling.

For at et forslag kan vedtages, skal konsekvenserne for foreningen og andelshaverne være nogenlunde til at regne ud.

Hvis man f.eks. som andelshaver ikke mener, at bestyrelsen selv skal vurdere om et vedligeholdelsesarbejde skal udføres, eller hvordan det skal udføres, bør forslaget gå ud på, hvem man foreslår skal hjælpe foreningen, hvad udgiften hertil forventes at koste samt om udgiften skal afholdes inden for det, der er råd til i h.t. bestyrelsens budget, eller om udgiften skal finansieres via forhøjelse af boligafgiften.

Vil du stille forslag om “bedre legemuligheder for børn i gården”, så er det alt for flyvende og vil formentlig blive afvist og henskudt til drøftelse under Eventuelt. Stiller du derimod et forslag om, at der for indtil kr. 18.000,00  købes en gynge med faldunderlag og placecring der og der, så er der naturligvis detaljer, som mangler, men dit forslag vil være konkret nok til at kunne blive debatteret og vedtaget.

 

Kan jeg få reguleret min aconto varme ?

Acontovarmen reguleres automatisk, så acontovarmen med korrektion for, hvor varmt/koldt, det har været i forhold til gennemsnittet og varslede stigninger i fjernvarmeprisen, mindst vil svare til den enkelte beboers forbrug.

Du kan godt få reguleret din aconto varme yderligere. Det koster normalt et gebyr på 100 kr. for at få ændret aconto-varmen.

Du kan skriftligt (gerne pr. e-mail) anmode om, at din aconto  varme bliver sat op.

Hvis du gerne vil have sat din aconto varme ned, skal du ansøge skriftligt (gerne pr. e-mail) og i ansøgningen redegøre nærmere for, hvorfor du mener, du vil bruge mindre i varme, end du opkræves aconto. Din ansøgning vil blive behandlet af administrator, varmemålerselskabet og/eller bestyrelsen.

 

Hvordan klager jeg over en beboer, der generer mig ?

Klag først til ham/hende, der generer dig!

Samtale fremmer forståelsen!

I de fleste tilfælde kan en henvendelse til en nabo løse mange problemer.

Begge parter skal tale sammen med samme udgangspunkt: Vi bor i en ejendom, hvor man på den ene side ikke kan kræve, at naboen skal være lydløs, men hvor man på den anden side ikke må larme så meget, at man er mere støjende end normalt.

Hvis man som naboer taler sammen, kan man – efter at man har forstået hinanden – ofte lave nogle regler, hvor man tager hensyn til hinandens livsrytmer, arbejdstider, fritid m.m.

Klag til administrator.

Hvis du ikke kan tale dig til rette med den beboer, der generer dig, så skal du sende en klage til administrator.

En klage over en anden beboer i din ejendom, skal altid være skriftlig, og det skal være tydeligt, hvem der klager. Klager kan sendes pr. mail til administrator@sagag.info. Det skal fremgå af klagen, at du har forsøgt at tale med den beboer, som du vil klage over, eller der skal være en god begrundelse for, at du har undladt dette, f.eks. tidligere trusler om vold etc.

Hvis ovennævnte er opfyldt, vil klagen blive sendt til den beboer, der klages over. Den pågældende beboer vil få besked om, at der er to måder at reagere på klagen.

Beboeren kan for det første være enig i at klagen er berettiget og i så fald skal beboeren opfatte brevet som et påkrav om for fremtiden ikke at give anledning til klage.

Beboeren kan for det andet være uenig i at klagen er berettiget. Klageren skal i så fald meddele dette skriftligt til administrator.

Administrator vil informere bestyrelsen om alle klagesager, og bestyrelsen vil træffe afgørelse i hver enkelt sag.

Hvis du får afvist en klage.

Hvis bestyrelsen afviser din klage, er det ikke nødvendigvis ensbetydende med, at du ikke har ret i din klage.

Bestyrelsens afvisning kan skyldes, at der juridisk ikke er nok hold i sagen til, at bestyrelsen kan gå videre med din klage.

Hvis du får afvist en klage , nytter det ikke noget at sende en tilsvarende klage en gang til. Hvis du skal klage en gang til – f.eks. over at du synes, at en beboer larmer mere, end du synes er rimeligt, bør du som minimum have flere beboere i nærheden af beboeren, der larmer, til at støtte din klage.

Alle, der underskriver en klage, skal være forberedt på, at de kan blive indkaldt til at afgive vidneforklaring. Det er ikke nemt at være vidne.

Overvej endnu en gang, om ikke det er bedre i første omgang at forsøge en samtale med den, der larmer. Min anbefaling er: Gør det før, du skriver noget. Ord og underskrifter kan virke provokerende og eskalere en konflikt, som med den rette håndtering og fornuftige dialog kunne have været stoppet i opløbet.

Og så skal naturligvis også nævnes, at der er talrige tilfælde, hvor du ikke bør forsøge dialog, men hvor du bør klage med det samme. Vold, trusler om vold, voldelig og aggressiv adfærd, andre kriminelle handlinger, såsom hærværk m.m. skal du anmelde uden tøven – og både til politiet og til bestyrelsen/administrator.

Anonyme klager

Vi får fra tid til anden spørgsmål om, hvorvidt der kan klages anonymt.

Som udgangspunkt er svaret nej.

Drejer det sig imidlertid om ulovlige forhold, kan klagen blive undersøgt nærmere – evt. med politiets hjælp. Også anmeldelser om alvorlige vedtægts- eller husordenovertrædelser kan  medføre, at bestyrelsen beslutter, at sagen skal undersøges nærmere, selv om klager er anonym eller klager har betinget sig anonymitet.

Selv om du som klager betinger dig anonymitet, er der sager, der er så alvorlige, at bestyrelsen kan se sig nødsaget til at sende din klage videre til politiet eller retten og i så fald kan din anonymitet ikke garanteres.

KLAGER TIL POLITIET

Bestyrelsen kan tage sig af almindelige husordensovertrædelser, men har ikke bemyndigelse eller magt til at tage sig af overtrædelser af straffeloven. Her skal der rettes henvendelse til politiet. Det samme gælder ved overtrædelser af politivedtægten, herunder f.eks. ved larm for åbne vinduer.

Politiet har magten til i disse sager at hjælpe her og nu. Det er vigtigt, at bestyrelsen også informeres om anmeldelser til politiet, da bestyrelsen evt. kan beslutte, at anmeldelserne skal have langsigtede konsekvenser, herunder at overtræderen af god skik og orden helt eller delvist får ophævet eller opsagt brugsret til ejendommen.