EGEMAR & CLAUSEN > Uncategorized

Kategori: Uncategorized

Hvornår kan man som medlem af en forening få rentefradragsret.

Det korte svar er, at det kan man, når der er et reelt gældsforhold mellem foreningen og medlemmet.

Eksempel på “låneforhold” hvor der ikke er rentefradragsret.:

En andelsboligforening har lånt penge i en kreditforening og medlemmerne vil gerne trække deres andel af renteudgifterne fra. Det kan de ikke, da låneforholdet alene er mellem andelsboligforening og kreditforening.

Eksempel på “låneforhold” hvor der er rentefradragsret.:

En ejerforening optager et fælleslån, hvor deltagerne over for banken (og foreningen) hæfter personligt  for deres andel af gælden.

Midt i mellem ovenstående tilfælde er der utallige “låneforhold”, og hvor det altid vil være klogt at spørge SKAT via en bindende forhåndsbesked, hvis der er tvivl om, hvorvidt der er rentefradragsret eller ej.

Et gældsforhold, der ikke er reelt, kan ikke danne grundlag for rentefradragsret.

I princippet er der ikke noget i vejen for, at en andelsboligforening kan optage fælleslån, hvor det er foreningen, der er låntager mens andelshaverne hæfter for deres gæld både over for långiver og foreningen. Der må ikke bare være tale om en proforma-låneaftale. Hver andelshaver kan have et ejerpantebrev i egen lejlighed, og foreningen kan have underpant i dette for gæld i h.t.  gældsbrev mellem forening og andelshaver.

Det vil pege på et reelt gældsforhold, hvis der i foreningen er regler for, hvornår andelshavere kan låne, og hvornår de ikke kan. F.eks. kan reglen være, at ejerpantebrevet med underpant skal være inden for 50 % af andelens værdi. Ellers kan man ikke låne af foreningen. Det vil formentlig tale imod, at der er tale om et reelt gældsforhold, hvis dem der ikke kan låne, alligevel kan låne indirekte og få de samme goder (f.eks. en altan) som dem, der er lånt til med rentefradragsret.

Har man således f.eks. en andelsboligforening, hvor man gerne vil give andelshavere mulighed for at få altan imod at alle betaler deres andel kontant eller deltager i et fælleslån, så kan man godt lave en konstruktion, hvor der er rentefradragsret.

Det er sandsynligt, at vedtægter skal justeres, så der udtrykkelig er hjemmel til at låne penge ud.

Der skal være faste retningslinier for, hvornår der kan ydes lån, og hvis der er en reel risiko for, at foreningen og dermed, at andre andelshavere kan få tab, vil “ordentlige aktører” (banker, kreditforeninger, administratorer og revisorer) anbefale, at foreningen ikke involverer sig i den slags for at nogle andelshavere kan opnå rentefradragsret.

Foreningsretligt kan en ordning med udlån vedtages enstemmigt. Formentlig også med de stemmer, der skal til for at lave vedtægtsændringer. Uanset flertalskrav vil den enkelte andelshaver formentlig i tilfælde, hvor udlån til medlemmer må siges at være i strid med det grundlag, som medlemmet har købt sin andel på, kunne gøre indsigelse imod vedtagelse af udlån til (andre) andelshavere. Det vil her være af betydning, hvilken sikkerhed, det vedtages, at den enkelte andelshaver skal stille.

Ved vurdering af, hvad sikkerheden er værd, vil det være af betydning, at man ikke lægger den nuværende (høje) værdi af ejendommen til grund, men at man går tilbage i tiden (f.eks. lige så mange år som lånets løbetid), og finder den laveste værdi af ejendommen (opgjort af enten det offentlige eller valuar). Hvis man herefter finder den teoretiske maksimale andelsværdi og vedtager, at gælden skal være sikret inden for 50 % af denne værdi, vil risikoen for, at foreningen får tab være beskeden. Men det er vigtigt at pointere, at uanset hvor forsigtig foreningen er i sin udlånspolitik, så vil der altid være en risiko, og den risiko skal alle andelshavere være klar over og indstillet på at tage. Når det er skrevet, skal man huske på, at der er mange andre beslutninger, der er forbundet med risici, så alene det forhold, at der er en risiko, udelukker ikke i sig selv, at beslutning kan tages.

Et lånearrangement kan skrues sammen på den måde, at dem der har fordel af, at udlån vedtages, også er dem, der først og fremmest skal have risikoen. Ved altaner er det naturligvis i første række dem, der låner penge, der skal have risiko; i anden række dem, der får altaner, men har betalt kontant og i sidste række dem, der ikke får altaner.

Der er skattemæssigt forskel på en ejerforening og en andelsboligforening. En ejerforeningen er ikke selvstændig skattesubjekt. Er der i ejerforeningen erhvervsmæssig aktivitet, f.eks. udlejning af antenneplads til mobilselskab, er det de enkelte ejere, der skal medtage overskud i deres indkomstopgørelse til SKAT. I en andelsboligforening, vil det være andelsboligforeningen, der skal indlevere selvangivelse.

Ved optagelse af fælleslån i en ejerforening til vedligeholdelse eller forbedring, er det i tråd hermed accepteret af SKAT, at de ejere, der deltager i fælleslånet, og hvor ydelserne på fælleslånet betragtes som forhøjede fællesudgifter, kan få fradragsret for den del af ydelserne, der er andel af renter på fælleslånet.

En andelsboligforening kan tilsvarende være uden erhvervsmæssig aktiviteter men vil desuagtet næppe have de samme muligheder som ejerforeningen for at konvertere fællesudgifter / andelsboligafgift til renteudgifter, som der er rentefradragsret for. Skal en andelsboligforening have nyt tag eller bare have omlagt sine lån, vil det ikke være muligt både at få rentefradragsret og slippe for skat af lejeværdi af egen bolig ved at vedtage, at alle andelshavere enten skal indbetale deres andel af ny gæld kontant eller skrive under på et gældsbrev til foreningen. Som andelshaver betaler man ikke som ejere af lejligheder skat af lejeværdi af egen bolig.

Højesteret har i TfS1993, 541 HRD givet rentefradragsret for lån optaget til individuelle forbedringer af den enkelte andelslejlighed. Højesteret bemærkede, at gældsbrevet ikke indgik i en ordning, der omfattede alle medlemmer af boligforeningen. Købesummen for lejligheden, der også omfattede forbedringsudgifterne, måtte anses for fastsat efter sædvanlige principper for prisfastsættelse for andelslejligheder, der sælges efter foreningens stiftelse. Gældsbrevet var udtryk for en reel skyld til foreningen, og renteudgifter var derfor fradragsberettigede.

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 10. april 2017

Til alle andelshavere i A/B Saga G

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 10. april 2017

Jeg skal hermed efter aftale med bestyrelsen indkalde til ekstraordinær generalforsamling i A/B Saga G. Generalforsamlingen afholdes den 10. april 2017 kl. 18.00-18.30 i foreningens beboerlokale, Egilsgade eller i foreningens gård med følgende dagsorden:

  1. Valg af dirigent og referent
  1. Bestyrelsen foreslår, at den af generalforsamlingen i 2016 vedtagne maksimale pris på kr. 9.000 pr. registrerede kvadratmeter opretholdes, og at grundlaget herfor ændres fra den offentlige vurdering til valuarvurdering pr. 1. oktober 2016.

——

Begrundelse for bestyrelsens forslag.

Hvis der sker ændringer med ejendommen, foretager Skat en såkaldt omvurdering. Omvurderinger har hidtil ikke haft nogen nævneværdig indflydelse på ejendomsvurderingen.

I marts 2017 er imidlertid modtaget en vurdering, hvor Skat er nået frem til, at ejendommens værdi skal sættes så meget ned, at maksimal andelskrone falder fra kr. 9.000 pr. kvadratmeter til ca. kr. 2.000 pr. kvadratmeter. Siden 2012 er vurderinger foregået på den måde, at Skat har anslået huslejen og har ganget med en faktor på ca. 26, når de skulle finde værdien af ejendommen. I vurderingen, der er modtaget efter sammenlægning af alle ejendomme, der tilhører Saga G, ganges i stedet med 16,3, og værdien af ejendommen bliver naturligvis herved meget lavere, end hvis Skat havde fortsat med faktor 26.

Der har været kontakt med Skat, og der er formentlig tale om en fejl, men fejl kan ikke rettes uden en formel klage, og en klage kan ikke behandles hurtigt. Der skal minimum regnes med måneder. I nogle tilfælde er der gået både halve og hele år, før Skat har færdigbehandlet en klage.

Bestyrelsen har besluttet, at ovenstående er helt uacceptabelt. Derfor har bestyrelsen besluttet, at en valuar anmodes om at vurdere ejendommen pr. 1. oktober 2016. Bestyrelsen har allerede modtaget screeninger fra valuarer, og risikoen for, at ejendommen ikke kan vurderes til de 375 millioner, som er anført i årsrapporten for 2015/2016 er lav.

Udgiften til at få ejendommen valuarvurderet samt udgifterne til at afholde ekstraordinær generalforsamling m.m., vil blive krævet erstattet af Skat, som efter min og bestyrelsens opfattelse har begået en klar fejl.

Diskussion om den maksimale andelsværdi, har bestyrelsen besluttet skal foregå på den ordinære generalforsamling, hvor revisor også deltager. Den indkaldte generalforsamling handler derfor kun om at råde bod på den fejlagtige vurdering fra Skat, så andelshavere fortsat kan sælge deres lejligheder til kr. 9.000 pr. registrerede kvadratmeter.

Bestyrelsen har besluttet, at omkostningerne ved den ekstraordinære generalforsamling skal holdes på et så lavt niveau som muligt. Derfor afholdes generalforsamlingen i ejendommens beboerlokale eller gård (afhængig af vejrguderne/fremmødet).

Hvis du har spørgsmål i anledning af sagen, kan du ringe til mig på telefonnummer 33 17 74 50, hverdage 10-15.

Hvis du ønsker at deltage i generalforsamlingen, bedes du tilmelde dig via telefon 33 17 74 55, hverdage 10-15 eller via foreningens netside www.sagag.info/tilmeld. Der er åben for tilmeldinger fra mandag den 3. april 2017, kl. 10. Hvis mange tilmelder sig, og vejret gør det problematisk at afholde generalforsamlingen i gården, vil generalforsamlingen blive flyttet, hvilket vil blive annonceret ved opslag i opgangene, via e-mail og på foreningens netside, www.sagag.info.

Valuarvurdering vil blive offentliggjort på foreningens netside www.sagag.info, når den foreligger. På netsiden kan du også læse den seneste vurdering og se de vurderinger, som den maksimale andelsværdi er beregnet ud fra. Der vil her også blive offentliggjort nyt om klagesagen.

Med venlig hilsen
Claus Clausen

E-mails – brug disse regler, når du kommunikerer (med os – Egemar & Clausen).

E-mails er en udmærket “opfindelse”.

Men som “kunde” hos Egemar & Clausen er der nogle regler, du skal være opmærksom på. Det er ikke “vores” regler, men regler, som der er almindelig konsensus om blandt professionelle aktører er rimelige at stille. Det offentlige og mange større virksomheder er gået helt væk fra e-mail som meddelelsesmiddel, fordi mange ikke har nogen diciplin, når de sender e-mail, eller tror, at de bare kan sende e-mails ud til højre og venstre og forstyrre en masse mennesker på den måde.

Regel nr. 1: E-mails skal bruges til dokumentation – ikke til kommunikation

Regel nr. 2: Brug e-mail med omtanke. I “gamle” dage skulle du skrive et brev og købe et frimærke og finde en postkasse. Dengang tog du nogle gange i stedet telefonen. Det bør du stadig overveje. Er det, jf. regel nr. 1, kommunikation eller dokumentation, du er ude efter. Er det kommunikation så ring eller send en e-mail om at du gerne vil have en opringning. Vær opmærksom på, at 90 % er umulige til at kommunikere via e-mail. Du er med stor sandsynlighed en af dem!!!

Regel nr. 3: Skriv TYDELIGT i emnerubrikken, hvad du gerne vil (dokumentere) med din e-mail. Eksempel-1: Sag xxx-xxxx-xx – hvornår kan jeg forvente, at retten vil beramme sagen? Eksempel-2: Sag xxx-xxxx-xx Send venligst regnskabsrapport, når vedhæftede regning er bogført.

Regel nr. 4: Send KUN til dem, som skal reagere på din e-mail. “Vigtige” e-mails er e-mails hvor alene medarbejer er på som eneste modtager (der kan være modtagere på cc og bcc). Du må aldrig regne med, at du kan sende i kopi til nogen eller blindkopi til nogen og regne med, at de overhovedet læser din e-mail, før det er for sent. Den slags e-mail nedprioriteres og bliver i vores mail-programmer slet ikke leveret til modtager, før alle “vigtige” mails er ekspederede. I værste fald leveres din e-mail aldrig til en cc- eller bcc-modtager. Vær opmærksom på, at hvis du sender direkte til mange modtagere, vil din e-mail ofte til modtager hos E&C blive betragtet som spam og derfor aldrig modtaget. Hvis du gerne vil have en medarbejder hos E&C til at lave noget for dig eller følge op på dette eller hint, så send en e-mail (og kun) direkte til pågældende medarbejder. Du må gerne sætte alle mulige på cc og bcc, men gør det med omtanke.

Regel nr. 5:  Send en e-mail pr. sag. E-mail skal som skrevet være til dokumentation og en klassisk fejl er, at sende e-mail med flere ønsker om dette eller hint. Du beder selv herved om, at noget bliver glemt. Gør alle en tjeneste: Send 1 email pr. sag, du gerne vil have løst. Skriv i emnerubrikken præcist hvad dit formå med e-mailen er.

Regel nr. 6 (tilføjet januar 2018): Husk at sende med krypteret post, hvis der er personfølsomme oplysninger i din e-mail. Send til den medarbejder du skal i kontakt med og angiv yderligere som direkte modtager na@egemar-clausen.dk og benyt det certifikat for krypteret post, som du kan finde her

 

 

 

Der er p.t. ingen ledige lejligheder.

Billede indsat i tekst 1

Uanset du tidligere har tilmeldt dig til at modtage besked, når der kommer ledige lejligheder, anmodes du om at tilmelde dig på ny, idet den gamle liste er arkiveret.

Muligheden for på ny at tilmelde sig, forventes at være på plads i løbet af januar 2016.

Med venlig hilsen
EGEMAR & CLAUSEN

Vejledning til bestyrelsesnetside.

Via bestyrelses-netsiden og din kode til denne får du adgang til alle data.

Blandt de dokumenter, som du som bestyrelsesmedlem har adgang til er en regnskabs-rapport med en prognose for, hvordan resultatet vil være, når indeværende måde er afsluttet.

Du kan se indtægter og udgifter, aktiver og passiver.

I kolonnen længst til venstre er angivet den konto, som der er bogført på. Hvis der derfor er et tal, som du gerne vil undersøge nærmere, skal du se på de første 4 tal i venstre kolonne.

Hvis du skal se en specifikation skal du se i filen “Kontokort”. Her finder du så den konto, du gerne vil undersøge. Kontiene er i nummerorden.

Når du har fundet kontokortet kan du se de enkelte posteringer. Ved hver postering kan du se et bilagsnummer i kolonnen “Bilag”. Hvis du gerne vil se et bilag, skal du huske bilagsnummeret. Er nummeret f.eks. 65, skal du på bestyrelsesnetsiden under Bilag finde B0065. Bilaget kan f.eks. hedde B0065_07-29, hvilket betyder, at bilaget er fra den 29. juli.

Af øvrige dokumenter, du kan se, er en saldoliste, hvor du kan se, hvem der skylder foreningen penge.

 

 

 

Advokatetiske regler m.m.

Oplysninger til klienten om de advokatetiske regler gældende fra 1. oktober 2011 samt lov om tjenesteydelser i det indre marked fra 2009.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen er beskikket af Justitsministeriet og er således omfattet af ansvarsforsikring og garantiordning tegnet hos Forsikringsselskabet HDI Gerling.

Ansvarsforsikringen dækker al advokatvirksomhed udøvet af advokat Peter Egemar og advokat Claus Clausen, uanset hvor dette sker.

Advokatfirmaet anvender standardiserede forretningsbetingelser i form af individuel salæraftale og ordrebekræftelse.

Der anvendes ikke aftaleklausuler om lovvalg og / eller værneting, med mindre det aftales med klienten.

Der gives uopfordrede oplysninger om følgende:

Offentlig retshjælp, forsikringsdækket retshjælp, fri proces, beskikkelse, det offentliges principper for fastsættelse af vederlag og udredelse heraf samt evt. konsekvenser heraf.

Disse oplysninger er givet eller gjort tilgængelige i forbindelse med indgåelsen af en skriftlig aftale om ydelse af bistand.

Hvis der ikke foreligger en skriftlig aftale, er oplysningerne givet eller gjort tilgængelige inden bistand er ydet.

Der gives også orientering om eventuelle udlæg og afgifter.

Salæraftale og ordrebekræftelse udleveres til klienten i kopi.

Påkrævede ændringer af gældende oplysningspligt vil blive meddelt klienten.

Der henvises til advokatsamfundet.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen samarbejder med andre om ydelse af bistand efter aftale med klienten, og giver, på klientens anmodning, oplysninger om de foranstaltninger, som Advokatfirmaet Egemar & Clausen har truffet, for at undgå eventuelle interesse- konflikter i den henseende.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen er omfattet af Advokatsamfundets tilsyns- og diciplinærsystem og af reglerne om god advokatskik, jævnfør Retsplejelovens § 126. Herudover gælder de advokatetiske regler.

Alle danske advokater er underlagt Retsplejelovens regler om blandt andet god advokatskik.

Advokatrådet fører tilsyn med overholdelsen af god advokatskik, og har udarbejdet de advokatetiske regler, som stiller strenge krav til advokaters professionelle standard og etik.

Advokatnævnet påser overholdelsen af god advokatskik, og kan pålægge sanktioner, hvis reglerne overtrædes. De regler, der særligt gælder for udøvelse af advokaterhvervet, kan findes på Advokatsamfundets hjemmeside.

 

Ny bekendtgørelse med krav om øget oplysningspligt ved salg af andelsboliger.

Den 1. januar trådte en ny bekendtgørelse i kraft.

Bekendtgørelsen og skemaerne kan læses via Retsinformation.dk

Bekendtgørelsen fastslår, at sælger skal udlevere særlige Nøgleoplysningsskemaer til køberen ved salg af en andelsbolig, såfremt købsaftalen indgås på et tidspunkt, hvor der foreligger et godkendt regnskab vedrørende det regnskabsår, der begynder den 1. januar 2013 eller senere.

Reglerne har allerede nu praktisk betydning for foreningerne, idet der ved udarbejdelsen af foreningens regnskab skal tages hensyn til de ny regler. De fleste revisorer vil formentlig beregnesig et ekstrahonorar for denne opgave.

Nøgleoplysningsskemaer kommer til at indeholde mange forskellige og detaljerede oplysninger om foreningen og dennes økonomi samt stamdata vedr. andelsboligen, herunder opgørelse af maksimalprisen. Ifølge den nye bekendtgørelse skal der udleveres ét skema vedr. andelsboligforeningen og ét vedr. andelsboligen, samt en erklæring fra foreningen om evt. ændringer.

Skemaerne vedrørende de enkelte andelsboliger vil som hovedregel blive udarbejdet af administrator og omkostningerne vil være en del af det gebyr, der debiteres sælger ved salg af en andelsbolig.

Skemaet vedrørende foreningen vil ligeledes blive udarbejdet af administrator, og dette skema kan genanvendes ved salg af en anden andelsbolig, så længe der ikke er godkendt nyt regnskab i mellemtiden. Såfremt der er sket væsentlige ændringer i skemaets finansielle nøgleoplysninger på udleveringstidspunktet, skal foreningen desuden udfylde og udlevere en erklæring herom.

Skemaet vedrørende foreningen skal udarbejdes ved, at foreningerne indberetter nøgleoplysningerne til et internetbaseret nøgleoplysningssystem (administreret af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter). Dette system er endnu ikke færdigt, men forventes færdigt i løbet af foråret 2014. Eftersom der er tale om et større it-system, hvor flere forskellige aktører er involveret (banker, realkreditinstitutter, administratorer, revisorer osv.), og da andelsboligforeningerne og administratorerne skal lære dette system at kende, kan der opstå visse opstartsproblemer, og man kan derfor risikere, at skemaerne ikke er klar til at blive udleveret i alle de handler, hvor det ellers er et krav ifølge bekendtgørelsen.

 

CC-programmer

  1. Download program ccprog
  2. Kør programmet- tryk på enter, hver gang du bliver spurgt om noget
  3. Download opdatering PROGRAM og gem filen på c:\arbejde\ccprog. Vælg at overskrive eksisterende fil. Har du i forvejen installeret CC-programmer på andre maskiner på dit kontor og har du en netværksinstallation, hvor flere pc-ere deler data, bør du springe punkt 3 over og i stedet tage en kopi af PROGRAM.MDB fra en af de maskiner, hvor programmet fungerer. Filen skal du gemme på den nye maskine, hvor du har gennemført pkt. 1 + 2 og du skal vælge at overskrive den gamle fil, der hedder program.mdb. Filen program.mdb bør du kunne finde på c:\arbejde\ccprog.

Viceværtlejlighed, Vanløse, 41 kvm

Mindre ejendom i Vanløse søger vicevært.

Om lejligheden: Stuelejlighed, 41 kvm., 1. værelse, leje pr. md. kr. 3.568,28 inklusive ac-varme med kr. 627,50.

Om viceværtjobbet: Skriv ansøgning med oplysning om, hvad du kan påtage dig af viceværtarbejde (rengøring, reparation m.m.). Der vil være ca. 10-15 timers arbejde pr. uge.

Send ansøgning pr. e-mail: post@8366.dk mærk ansøgning “Vicevært 289”. Du vil blive kontaktet, hvis du kommer i betragtning.

 

FAH – salg af lejlighed

Hvis et medlem ønsker at fraflytte sin bolig og overdrage sin andel, skal følgende retningslinier følges:

Medlemmet skal senest 3 måneder før ønsket fraflytning give administrator eller bestyrelsen besked om,

  • Pkt. 1. dato for ønsket fraflytning og salg,
  • Pkt. 2. hvilken pris, medlemmet vil sælge for, og hvilke forbedringer af lejligheden, som medlemmet mener berettiger til et tillæg til overdragelsessummen,
  • Pkt. 3. hvilket tillæg, medlemmet anser sig berettiget til, idet spe-cifikation skal gives for hver enkelt forbedring, så vidt mu-ligt med originale fakturaer for materialer og arbejdsløn,
  • Pkt. 4. hvornår de pågældende forbedringer er udført, og
  • Pkt. 5. hvem der har udført forbedringerne, herunder eventuel håndværkers navn og adresse samt
  • Pkt. 6. ny fremtidig adresse.

Administrator eller bestyrelsen giver inden 7 dage en af bestyrelsen udpeget vurderingsmand de i punkt 1-5 nævnte oplysninger, og denne vurderingsmand besigtiger lejligheden inden yderligere 7 dage. Senest 7 dage efter besigtigelsen meddeler bestyrelsen eller administrator medlemmet

  • Pkt. A. hvilke forbedringer, der kan godkendes,
  • Pkt. B. hvilke tillæg, der kan godkendes,
  • Pkt. C. hvilke eventuelle fradrag i overdragelsessummen, der forventes fratrukket for at bringe lejligheden i forsvarlig stand. Beløbet fastsættes først endeligt, når fraflytning og ryddeliggørelse er sket