EGEMAR & CLAUSEN > Generelle spørgsmål AB > Offentlig vurdering versus valuarvurdering?

Offentlig vurdering versus valuarvurdering?

Ulemper ved offentlig vurdering.

Ulempen ved at benytte den offentlige ejendomsvurdering er, at denne ofte rammer helt ved siden af, jf. det i medierne de seneste år anførte. Kritikken har her mest gået på, at ejendomsvurderingerne var for høje, idet vurderingerne ikke blev sat ned i forbindelse med finanskrisen. Før finanskrisen var kritikken, at vurderingerne generelt var for lave. Der er stadig tilfælde, hvor en valuarvurdering har vist, at den offentlige vurdering er for lav. Særligt i attraktive områder er det min erfaring, at den offentlige vurdering kan ramme for lavt. Uanset om den offentlige vurdering er for lav eller for høj, er det naturligvis en ulempe, at man som andelshaver ikke kender de lovlige rammer for beslutningen om andelskronens størrelse.

 

Ulemper ved valuarvurdering.

En Ulempe ved at benytte en valuar er bl.a., at en valuarvurdering koster penge.

Hvis man skal benytte valuar, er det vigtigt, at man vælger en seriøs valuar, så man ikke bare erstatter den unøjagtige offentlige vurdering med en unøjagtig valuarvurdering.

Der findes en del useriøse valuarer, og hvis jeg skulle pege på endnu en ulempe, så er det, at valuarvurderinger af mange opfattes som noget suspekt, der benyttes til at presse priserne op.

I de seneste år har de fleste valuarvurderinger dog ligget under den offentlige ejendomsvurdering (blandt de seriøse valuarer). Valuarvurderinger er m.a.o. ikke suspekte – sålænge man benytter en seriøs valuar.

 

Kan bestyrelsen beslutte, at der skal indhentes en valuarvurdering.

Det er bestyrelsens pligt at aflægge regnskab og komme med forslag til andelskronens størrelse, og det er derfor under bestyrelsens kompetence at afgøre, om det er nødvendigt at indhente en valuarvurdering, hvis bestyrelsen ikke mener, at de uden en valuarvurdering kan komme med et forslag til andelskrone, der har samme saglige grundlag som forslag i tidligere år.

Det er ikke sagligt at indhente en valuarvurdering, bare fordi bestyrelsesmedlemmer går i salgstanker, og en ejendomsmægler har fortalt, at den nuværende maksimale pris er for lav i forhold til markedsværdien. Et bestyrelsesmedlem, der går i salgstanker, må anses for inhabil til som bestyrelsesmedlem at være med til at træffe forslag om andelskronens fremtidige størrelse.

Medlemmet må desto mere være inhabil til at deltage i beslutning om at ændre princip fra offentlig vurdering til valuarvurdering.

Bestyrelsesmedlemmet kan naturligvis som privatperson og under henvisning til egne salgstanker stille forslag til generalforsamlingen om, at der skal skiftes princip eller vedtages en højere andelskrone end den, bestyrelsen har foreslået.

Hvis der tidligere er blevet handlet til den maksimale pris, er der formentlig ikke noget nyt i, at den offentlige vurdering er mindre end det, som en højere vurdering – f.eks. fra en valuar kunne indebærer. I disse tilfælde mener jeg ikke, at bestyrelsen kan beslutte, at foreningen skal betale for en valuarvurdering.

En saglig grund til at indhente en valuarvurdering er naturligvis først og fremmest, hvis en generalforsamling har besluttet, at det er i orden.

Hvor en generalforsamling ikke har besluttet sig direkte til, at det er i orden, må bestyrelsen bruge sund fornuft. Alternativet til at bestyrelsen træffer beslutningen på egen hånd er, at der indkaldes til en generalforsamling. I mindre foreninger behøver det ikke at være forbundet med større omkostninger eller besvær. I store foreninger er det dyrt og besværligt og måske oven i købet måske nærmest praktisk umuligt at finde mødelokaler til en ekstraordinær generalforsamling. I den lille forening vil en beslutning om en valuarvurdering koste den enkelte andelshaver relativt meget i forhold til, hvad en valuarvurdering koster den enkelte andelshaver i den store forening.

I visse tilfælde kan rettidig omhu fordre, at bestyrelsen uden en generalforsamlings godkendelse indhenter en valuarvurdering.

Bestyrelsen bør konsultere foreningens advokat, inden man beslutter, om der skal bestilles en valuarvurdering.

Det er et flertal i bestyrelsen, der under hensyntagen til det ovenfor anførte skal beslutte, om der skal indhentes en valuarvurdering.

 

Hvem beslutter, hvilken vurdering, der skal anvendes?

Det er et flertal på generalforsamlingen, der skal beslutte, om værdien af andelene skal opgøres efter den ene eller den anden metode, og hvad andelskronen i det hele taget skal fastsættes til.

 

Generalforsamlingens beslutning.

Det er i mange foreninger praksis at afsætte beløb til imødegåelse af udsving i andelskronen. Dette sker bl.a. for at undgå, at nye andelshaver afskæres fra at kunne sælge deres lejligheder til samme pris, som de købte til. Andelshavere, der på den måde bliver “stavnsbundet” er i en ulykkelig situation, som på flere måder kan smitte af på foreningen og give anledning til ubehagelige men nødvendige beslutninger for bestyrelsen, herunder f.eks. beslutning om, at andelhavernes lejlighed skal sælges på tvangsauktion.

Hvis et flertal gerne vil undgå, at nye ejere kan blive stavnsbundet, bør den maksimale andelskrone justeres ned. I praksis kan det ske ved for det første at reservere et beløb til udsving i andelskronen som følge af renteudsving og andre markedsforhold. Her vil valuaren typisk kunne hjælpe, så man f.eks. beder ham om at anslå værdien, hvis renten stiger f.eks. 1-2 %, hvilket historisk er en lille stigning men med det nuværende meget lave renteniveau en betydelig udfordring for fastholdelse af høj valuarvurdering. For det andet vil det være fornuftigt at have en vedligeholdelsesplan og at tale med valuaren om i hvilket omfang større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen vil forhøje ejendommens værdi. Hvis dette ikke er tilfældet, bør udgiften til kommende års vedligeholdelse trækkes fra ejendommens værdi, således at det er muligt at vedtage større vedligeholdelsesarbejder, uden at andelskronen af den grund skal nedsættes. Hvis der i forvejen er en tilstrækkelig opsparing til fremtidig vedligeholdelse, som ikke medregnes i maksimal andelskrone, er det naturligvis ikke nødvendigt med yderligere hensættelser til imødegåelse af fald i andelskrone som følge af vedligeholdelse.

 

Klage over ejendomsvurderingen.

Man kan altid klage over en ejendomsvurdering, og det bør man altid overveje at gøre. Tal med foreningens advokat, om det er en god idé.

Man kan godt benytte en valuarvurdering til at argumentere over for det offentlige om, at de har ramt forkert. Man skal dog huske på, valuarers vurderinger normalt giver større udsving fra år til år, end hvis det er den offentlige vurdering, der anvendes. Det skyldes, at valuarvurderingerne afspejler valuaren skønsmæssige pris på ejendommen netop den dag, hvor vurderingen foretages. Valuarens opgave er at ramme præcis den pris, som ejendommen forventes at kunne sælges for som udlejningsejendom i løbet af en kortere periode. En offentlig ejendomsvurdering bygger imidlertid i vid udstrækning på faktuelle handelspriser, hvor f.eks. en ekstra lav rente eller udsigt til samme næppe betyder, at prisen automatisk sættes i vejret. Her har en valuar mere “fingeren på pulsen”, og hvis renten f.eks. i måneden før vurderingens foretagelse er faldet markant, og der fortsat er udsigt til samme lave rente, vil valuaren antagelig vurdere ejendommen væsentligt højere end måneden før.

En høj ejendomsvurdering betyder ikke for andelsboligforeninger en større skat. Det gør den for andre ejere. Efter almindelige forvaltningsretlige regler skal en offentlig vurdering over for almindelige ejere derfor være lidt for lav, så man er sikker på, at borgeren ikke kommer til at betale en for høj skat. Man kunne som andelsboligforening og efter min mening med rette hævde, at en for for lav vurdering lægger en byrde på foreningen og de enkelte andelshavere, således at der ved disse vurderinger skal gælde det modsatte princip, dvs. at vurderingerne af andelsboligforeningers ejendomme skal være lidt for høje frem for lidt for lave. Jeg har ikke set argumentet prøvet, og politikerne tror jeg ikke på vil støtte argumentet (selv om det er rigtigt).