EGEMAR & CLAUSEN > EC-nyt > Valuarvurdering – mere om

Valuarvurdering – mere om

En valuarvurdering er et skøn af et enkelt menneske. Han vurderer og skønner værdien af ejendommen pr. den dag, han er anmodet om.

Der er mange eksempler på, at samme ejendomme vurderes meget forskelligt alt efter hvilken valuar, der sidder med regnestokken.

Det offentlige vurderer på baggrund af statistikker og med mange års tal som grundlag. De offentlige vurderinger har derfor været lidt som en tankskib. Ændringer i retning sker langsomt – og det gælder både den ene og den anden vej. Sker der meget pludselige og voldsomme ændringer, er det som regel p.g.a. en fejl.

Valuarvurderinger afspejler det aktuelle marked, og betydelige udsving fra år til år må forventes, hvis markedsforudsætningerne ændrer sig, herunder f.eks. aktuelt renteniveau og forventninger til alt hvad der er med til at gøre udlejningsejendomme mere eller mindre attraktive.

For andelshavere, der ikke går i flyttetanker, er der en interesse i, at andelskronen kan holdes med relativt små udsving. Herved risikerer man ikke, at få en andelshaver ind, der har købt i et særlig dyrt år, men som året efter må sande, at værdien er faldet så dramatisk, at han ikke har råd til at sælge uden tab. Pågældende er teknisk insolvent og vil muligvis blive behandlet derefter af sin bank. Bare en andelshaver, der er i den situation, kan af menneskelige årsager blive stopklods for beslutninger om vedligeholdelse af foreningens ejendom, som kræver forhøjelse af boligafgiften.

Valuarvurderinger hviler p.t. på et ekstremt lavt renteniveau og dermed forrentningskrav for en investor, der vil købe ejendommen som udlejningsejendom. Hvis renteniveauet stiger til et niveua som er gennemsnittet inden for de seneste 20 år vil der blive tale om en betydelig reduktion i andelskronen, hvis denne skal følge rentestigningen.

Det er “politisk” om man som andelshaver vil stemme for den ene eller den anden andelskrone.

Hvis man gerne vil have, at de nuværende andelshavere skal kunne sælge så dyrt så muligt, og man er lige glad med, at man herved kan få andelshavere ind, som kan få  økonomiske problemer ved et efterfølgende fald i andelskronen, skal man stemme for, at andelskronen skal fastsættes uden reserver til imødegåelse af  fald.

Hvis man gerne vil have, at nye andelshavere skal kunne købe til en værdi, som holder, selv om der sker udsving i rente m.m., skal der ved beregningen af andelskronen laves en reservation til imødegåelse af fald i andelskronen.

Det er bestyrelsen, der har “serveretten”, så tal med mig om, hvad der skal foreslås.

——————

Hermed et svar der er sendt til en andelshaver i en forening, som jeg administrerer. Indlægget er anonymiseret.

Kære F

Udfordringen med valuarvurderinger er bl.a., at de er personligt funderet (på den valuar, der vælges). Valuaren skønner over indtægter og udgifter, og allerede her kan der være en uoverensstemmelse med, hvad der reelt vil være lovligt, hvis foreningen skulle sælge ejendommen til en investor. Der er meget få tilfælde, hvor der rent faktisk sker salg til en investor, så der er meget få sager, om at indtægter er lovet for høje og udgifter for lave.

Hvis man i øvrigt kunne blive enige om ejendommen indtægter og udgifter som udlejningsejendom, er det bare at trække udgifterne fra indtægterne, så har man et overskud, og det er det, som en investor har fokus på.

Investors alternativ i at blive udlejer er at investere i noget andet; det mest sikre er statsobligationer, så renten her er en parameter, man kan bruge som pejlemærke.

Statsobligationer er sikre, men heller ikke “spændende” på den måde at de kan stige mere end det normale. Det kan udlejningsejendomme, fordi man kan modernisere lejligheder, når de bliver ledige og det er så lovligt med en højere husleje. Man kan som investor få en højere forrentning af købesummen, end hvis man havde sat pengene i noget andet.

Valuaren skal med andre ord skønne om, hvor meget investors forrentningskrav vil være. Han kan via obligationer eksempelvis få 2 % men valuaren skønner at investor vil nøjes med 1,3 %, fordi valuaren regner med, at investor vil købe i forventning om, at indtægterne (lejeindtægterne) kan sættes op og at der måske kan spares lidt på udgifterne. Investor regner med at få overskuddet i ejendommen til at stige, så ejendommen kan sælges til en ny investor til en højere pris.

Det er ikke vanskeligt at forestille sig, hvad der sker, hvis renteniveauet stiger. Man skal ikke være olding for at huske, at renten har været oppe på i nærheden af 20 %. Lad os sige, at den i dag er mellem 1-2 %. Det er med de 20 % i erindring ikke usandsynligt, at renten kan stige til 2-4 %. Historisk har jeg hørt, at renten falder langsomt men stiger hurtigt. Så lad os antage, at renten i løbet af 6 måneder stiger til det dobbelte, dvs. til 2-4 %.

Investor kan med andre ord investere sine penge i obligationer og få 2-4 %. Investors forrentningskrav til en udlejningsejendom vil stadig være mindre, fordi der stadig er større potentiale her til at tjene mere end de 2-4 %.

Det er dog næppe urimeligt at antage, at investors forrentningskrav vil stige i nogenlunde samme grad som muligheden for at investere til anden side stiger. Stiger renteniveauet med andre ord f.eks. til det dobbelte af i dag – altså til 2-4 % – så vil investor rentekrav formentlig også stige i samme takt.

Jeres valuar har lagt en forrentningsprocent for investor til grund på 1,08 %. Lad os antage at han næste gang mener, at en investor vil kræve 2.16 %, fordi der til den tid er mulighed for at få f.eks. 4 % på obligationer.

Hvad er ejendommen så værd. Overskuddet på ejendommens drift er den samme, dvs. det er ret enkelt. Du tager det estimerede overskud 1,8 %, dvs. 1,8% af 19.450.000 = kr. 350.100. Hvis renten stiger til det dobbelte, så vil man alt andet lige som investor kun betale 350.100/3,6*100 = 9.725.000 kr..

Med det meget lave renteniveau, der er p.t. og en lille stigning i renten på et par procent, kan den lille stigning rent faktisk være en fordobling, og det kan betyde et overraskende stort fald i, hvad en investor vil betale for ejendommen og dermed hvad en seriøs valuar vil vurdere ejendommen til.